Noiembrie - scaderi in ritm accelerat

Punct final al statisticilor pe luna noiembrie.

Raportat la luna octombrie, preturile au evoluat in felul urmator:

• Pretul mediu pe  metrul patrat a scazut cu 6.14% . Este cea mai mare scadere de cand am inceput sa fac statiscicile. In luna octombrie scaderea fusese 3.66% fata de septembrie
• Pretul mediu apartamentelor a scazut cu 4.72%. In octombrie scazuse cu 2.27% fata de septembrie

Pe tipurile de apartamente:

• Garsoniere - scadere cu 6.34% la pretul mediu si 6.61% la pretul pe metrul patrat
  
• 2 camere - scadere cu 6.06% la pretul mediu si 6.63% la pretul pe metrul patrat
  
• 3 camere - scadere cu 4.59% la pretul mediu si 6.20% la pretul pe metrul patrat
  
• 4 camere - scadere cu 3,27% la pretul mediu si 2.37% la pretul pe metrul patrat
  

Raportat la luna iunie (luna din care am inceput sa fac statisticile):

• Pretul mediu pe  metrul patrat a scazut cu 14,57% .
• Pretul mediu apartamentelor a scazut cu 13.95%

Pe tipurile de apartamente:

• Garsoniere  - scadere cu 14.28% la pretul mediu si 15.91% la pretul pe metrul patrat
  
• 2 camere - scadere cu 15% la pretul mediu si 15.84% la pretul pe metrul patrat
  
• 3 camere - scadere cu 14% la pretul mediu si 15.63% la pretul pe metrul patrat
  
• 4 camere - scadere cu 5.72% la pretul mediu si 4.61% la pretul pe metrul patrat

Odata cu accelerarea scaderilor am observat un fenomen interesant: chiriile pentru garsoniere si apartamentele cu doua si trei camere au inceput sa dea inapoi dupa un varf atins la sfarsitul lunii octombrie.

Pentru realizarea acestor statistici am monitorizat peste 320.000 anunturi de vanzare aparute din luna iunie pana acum pe site-ul anuntul.ro

Actualizare 26.11.2008

Am actualizat statisticile cu anunturile pe ziua de azi, miercuri, 26.11.2008.

...explica Irina Petrescu, partener Esop Consulting

Acum, cand a devenit o certitudine faptul ca preturile in real estate au luat-o in jos, este interesant sa privesti in urma asupra declaratiilor unor "analisti" imobiliari
Poti sa-ti faci in acest mod opinie despre capacitatea lor de a anticipa ce se va intampla cu piata imobiliara inainte de a le mai asculta "previziunile", nu de alta dar daca te vei baza pe predictiile unora dintre "analisti" s-ar putea sa iei teapa, asa cum au luat teapa cei care au cumparat apartamente in primavara acestui an, in varf de bubble, iar acum invata pe pielea lor ce inseamna "negative equity"

Astazi o ascultam pe Irina Petrescu, partener Esop Consulting

6 Iunie 2008

Consultantul Esop crede ca, desi exista aceasta prima perceptie ca preturile vor scadea, alimentata de zvonuri, de exemplul SUA sau de declaratii hazardate, intrebarea logica ar trebui sa fie de unde ar putea veni aceasta scadere, in conditiile in care pretul terenurilor creste, pretul materialelor de contructie creste alarmant, forta de munca in constructii este in continuare o problema si, mai mult decat atat, bancile care finanteaza proiectele impun conditii tot mai severe. Concluzia logica a acestei analize este ca preturile nu vor putea decat sa creasca in urmatoarea perioada.

“Avand in vedere cererea de pe piata nesatisfacuta si in asteptare, presiunea exercitata de cresterea chiriilor si a costurilor privind constructiile, este greu de crezut ca in toamna vor scadea preturile. Dimpotriva, analizele noastre sugereaza, pana in toamna, cresteri de 5 pana 10% la pretul locuintelor“ , a incheiat Petrescu.

A avut dreptate Irina Petrescu? Ati ascultat-o si ati cumparat? Teapa! Concluzia logica era ca preturile sint prea mult departate de fundamente, marjele de profit exagerat de mari si inevitabil va interveni o corectie a preturilor


23 Iunie 2008

In paralel, reprezentantii Esop sustin ca scaderea usoara inregistrata la pretul apartamentelor vechi - situatie absolut normala pe masura ce numarul celor noi este in continua crestere - a lansat atat o serie de ipoteze cat si o serie de sperante prin care clientii se gandesc, prin comparatie, ca pretul apartamentelor noi va scadea.

"Sunt si clienti ancorati in realitate care inteleg ca, in conditiile in care toate componenetele pretului de vanzare sunt in continua crestere, pretul total de vanzare nu ar putea scadea."

Ati fost ancorat in realitate si ati cumparat? Teapa!... nu numai ca preturile n-au mai crescut, dar sint dezvoltatori care au inceput sa lase din pret, ca au de unde...


21 Iulie 2008

"In provincie situatia este similara. Preturile locuintelor vechi sunt in scadere, scadere care si aici va continua in aceasta toamna cu 5-10%. De cealalta parte, apartamentele noi stagneaza, dar estimam o usoara crestere din toamna acestui an in procent de 5-10%", a declarat pentru NewsIn, Irina Petrescu, partener in cadrul companiei imobiliare Esop Consulting.

Ati vazut vreo scumpire cu 5-10% in toamna ce tocmai se sfarseste? Eu nu. Am vazut in schimb ieftiniri.


15 Octombrie 2008

Incepand din luna aprilie a acestui an, agentiile au anuntat scaderi din ce in ce mai mari la numarul de tranzactii imobiliare. Imediat dupa, intreaga presa a explodat de parerile mai multor oameni de afaceri care anuntau prabusirea pietei. "Efectul acestei retele de zvonuri s-a facut simtit imediat; oamenii au asteptat si au sperat sa scada preturile si au evitat sa mai cumpere locuinte. Astfel, fara a avea un fundament real, Romania a inregistrat, pe toata perioada verii 2008, aproape o inghetare a vanzarilor de locuinte, al carei principal motiv s-a dovedit a fi doar zvonistica", explica Irina Petrescu, partener Esop Consulting.

Asadar cresterile de pret de pana in primavara lui 2008 au fost complet bazate pe fundamente economice, salariul a crescut de 5 ori, la fel productivitatea muncii, salariul mediu in romania este de 2000 E asa ca oricine isi permite sa plateasca o nimica toata de rata de 1000E/luna pentru un apartament de 2 camere...
Pe ce lume o trai domnisoara "analist? O sti care este salariul mediu in Bucuresti? In Romania? O sti care este raportul pret/salariu intr-o tara civilizata? Dar in Romania?
Nu domnisoara, nu zvonistica a inghetat piata ci nivelurile exagerate ale preturilor raportate la veniturile romanilor...


20 Octombrie 2008

Este clar ca multi dintre cumparatori nu se vor mai califica decat pentru blocurile vechi si atunci va trebui sa se multumeasca in aceasta situatie. De asemenea, in conditiile in care in acest moment in piata este o cerere acumulata, in asteptare, iar o serie de proiecte se vor amana / anula, e posibil sa asistam la un fenomen interesant in 2009: proiectele noi sa fie mult prea putine pentru cererea acumulata si sa intervina, ca urmare, un fenomen firesc de crestere a preturilor.", declara reprezentanta Esop.

Firesc, nu-i asa? Nici nu vom avea incetinire economica la anul, daca nu recesiune... nici nu va creste somajul, nici nu vor disparea bonusurile, majorarile salariale... doar Romania este o tara atipica... Si la urma urmei, n-ati aflat ca preturile in imobiliare nu merg decat in sus? Rusine sa va fie!


25 Noiembrie 2008

Mulţi cumpărători nu se vor mai califica decât pentru blocurile vechi, şi atunci va trebui să se mulţumească cu această situaţie“, explică Irina Petrescu, partener în cadrul companiei de consultanţă imobiliară Esop. De aceea, în condiţiile în care, în acest moment, în piaţă există o cerere acumulată, dar rezervată în a face investiţii, iar o serie de proiecte noi se vor amâna sau anula, e posibil să asistăm, în 2009, la un fenomen interesant. Şi anume ca, dincolo de atractivitatea oferită de preţurile ajunse la niveluri ceva mai apropiate de rezonabil, imposibilitatea de a contracta un credit care să finanţeze achiziţia unui apartament nou îi va determina pe mulţi să cumpere unul vechi, dar amplasat într-o zonă bună. De aici, posibilitatea apariţiei unui nou val de majorări de preţuri.

Domnisoara recidiveaza, viseaza numai majorari, scumpiri peste scumpiri, indiferent de ce s-ar intampla in economie... Inca nu a aflat ca Romania NU este o tara atipica, Romania VA FI afectata de criza economica mondiala, colac peste pupaza mai avem si toate pomenile electorale al caror efect se va simti la anul...

Bancile incep sa reevalueze apartamentele cu care au fost garantate creditele

Lansam acum 2 luni cred o discutie pe un forum public unde ridicam aceasta problema:

Consider utila aceasta discutie pentru ca nu s-a mai pus niciodata aceasta problema pentru ca toata lumea avea impresia ca preturile vor creste la nesfarsit. Ce se intampla daca preturile nu mai cresc ci o iau la vale? Ce se intampla cand apartamentul pus garantie pentru credit pierde din valoare spre ex 20.000 E, vine banca si cere iti cere garantii suplimentare pentru ca valoarea apartamentului nu mai acopera valoarea creditului initial? Ce se intampla daca nu ai cu ce sa garantezi?

Mai cautasem pe net si gasisem in Conditiile Generale de Afaceri publicate de banci pe site-urile proprii si observasem ca mai toate bancile aveau prevazute in acestea o clauza ce privea exact aceasta problema.

Ce gasisem atunci :


Alpha Bank:

31. Banca este oricand indrituita sa ceara clientului sa prezinte sau sa majoreze garantiile de orice tip acordate bancii pentru angajamentele acesteia, chiar daca acestea sunt sub conditie sau nu au ajuns la scadenta.

http://www.alphabank.ro/conditii_generale_de_afaceri.pdf

Unicredit-Tiriac:

Banca are dreptul sa solicite Clientului sa furnizeze sau sa suplimenteze in mod corespunzotor garantii acceptabile de catre Banca pentru toate obligatiile asumate de catre Client fata de Banca.

Daca Clientul nu-si indeplineste obligatiile la scadenta, sau nu prezinta sau nu majoreaza garantiile conform solicitarilor Bancii, Banca are dreptul de a valorifica oricare dintre garantii, in conditiile legii.
http://www.unicredit-tiriac.ro/pdf/GBC.pdf

OTP Bank

1.1. Prezentele Condiţii Generale de Afaceri reglementează relaţiile dintre Bancă şi fiecare dintre Clienţii săi, persoane fizice sau juridice, din România şi din străinătate.
Condiţiile Generale de Afaceri sunt obligatorii, atat pentru Clienti cat şi pentru Bancă, şi au valoare de contract, fiind valabile din momentul în care Clientul a semnat de luare la cunoştinţă. Prezentele Condiţii Generale de Afaceri constituie parte integrantă din orice acord/contract încheiat între Client şi Bancă.

2.31. Clientul este obligat ca în conformitate cu convenţiile, acordurile şi contractele încheiate cu Banca să constituie Garanţii adecvate în vederea garantării îndeplinirii obligaţiilor sale către Bancă. Dacă o Garanţie constituită în favoarea Băncii a devenit inadecvată, Clientul este obligat să inlocuiască sau saă suplimenteze o astfel de Garanţie, la cererea Băncii.

http://www.otpbank.ro/ro/conditii-generale-de-afaceri.html

Banca Romaneasca:

Prezentele Conditii Generale de Afaceri (numite in continuare "Conditii") reglementeaza relatia dintre Banca Romaneasca S.A Membra a Grupului National Bank of Greece (numita in continuare Banca) si Clientii sai. Conditiile constituie parte integranta a oricaror contracte specifice incheiate intre Banca si Client.

Banca are dreptul sa ii ceara Clientului sa suplimenteze sau sa furnizeze garantii acceptabile pentru toate obligatiile asumate de Client fata de Banca indiferent de natura sau termenul acestora.

http://www.banca-romaneasca.ro/main.php?did=415

Bancpost :

1.2. Prezentele Conditii Generale de Afaceri completeaza prevederile contractelor speciale prin care se pun la dispozitia Clientului diverse produse si servicii bancare.
5.7. Garantii
5.7.1. Clientul este obligat sa constituie, la cererea Bancii, garantii mobiliare sau imobiliare corespunzatoare pentru indeplinirea obligatiilor sale fata de Banca si sa suplimenteze sau sa inlocuiasca orice garantie care, in opinia Bancii, a devenit necorespunzatoare sau insuficienta.
7.2. Inchiderea conturilor Clientului poate fi efectuata de Banca in urmatoarele situatii:
7.2.1. Daca Clientul nu da curs cererii de a furniza Bancii garantii suplimentare sau de a majora valoarea garantiilor oferite;

http://www.bancpost.ro/documents/CONDITII%20GENERALE%20DE%20AFACERI_RO_Sep07.pdf

Desi multi se indoiau de existenta acestor clauze strecurate abil, daca nu in nu in contractul de creditare atunci in conditiile generale de afaceri, iara ca apar primele semne ca bancile incep sa se foloseasca de aceste clauze:

Urmand modelul american, bancile din Romania au inceput rand pe rand sa trimita scrisori clientilor prin care le cer o noua evaluare a garantiilor, bancherii vrand sa se asigure ca, in cazul in care clientul intra in incapacitate de plata, au de unde sa-si recupereze banii.

Cum casele, terenurile si apartamentele s-au ieftinit, insa, cu aproximativ 20%, garantiile nu mai sunt suficiente. Pentru clientii care nu vor avea alte proprietati cu care sa gireze, suplimentar, bancile isi vor recupera diferenta prin cresterea dobanzilor, informeaza Realitatea Tv.(sursa)

Consider cel putin sinucigasa aceasta intentie a bancilor.

Una la mana : dobanzile sint deja extrem de ridicate, iar o eventuala crestere nu va face decat sa-i forteze pe cei care sint deja la limita suportabilitatii cu valoarea ratei lunare sa renunte la a mai plati ratele, practic am repeta scenariul american; si a doua la mana: de unde isi inchipuie bancile ca vor face rost de bani cei ce au luat credite pentru a acoperi scaderea in valoare a garantiei, atata timp cat au deja o rata destul de mare de platit si noile conditii de creditare nu le mai permit sa faca alt credit?

Atata timp cat clientul este disciplinat, isi plateste ratele la timp si arata ca are venituri suficiente care sa-i acopere plata, lasa-l sa plateasca, nu sari la gatul lui pentru ca s-ar putea ca maine sa te vedem ca-n USA, in prag de faliment cersind bani de la stat, adica din impozitele platite de cel pe care tocmai l-ai sugrumat, domnule bancher.

Vom avea indice oficial de preturi doar din al treilea trimestru al lui 2009

Banca Nationala, Institutul National de Statistica si Uniunea Notarilor zice-se au incheiat un protocol care va intra in vigoare abia in 2009, iar primele date oficiale ale preturilor caselor le vom sti abia in al treilea trimestru din 2009. (sursa)

Asadar din primavara (cand anuntau lansarea indicilor imobiliari) si pana acum si Banca Nationala si INS-ul au cam frecat menta, asa cum fac de pe la revolutie incoace, lasand piata imobiliara la cheremul unor analisti formati dupa ureche care afla de-abia acum, la spartul (bulei) targului ca o intr-o economie de piata preturile nu merg numai intr-un singur sens.

În iulie 2007, euro ajunsese la 3,1 lei faţă de 4,2 cât fusese anterior. După aceea a crescut din nou. Iată cum am învăţat că piaţa nu merge într-un singur sens. La fel se va întâmpla şi pe piaţa imobiliară.
(Ion Radu Zilişteanu, 17 Noi 2008, interviu Cotidianul)

Indicele va fi actualizat o data la trei luni, cam rar ce-i drept dar tot e mai bun decat nimic oficial. Sint curios daca va fi calculat si un indice oficial al pretului chiriei, asa cum ar fi normal, si daca se vor procesa si date din anii anteriori, pentru ca sint ablolut sigur ca ele exista, insa nu sint centralizate.
Pana atunci va trebui sa ne multumim cu statisticile bazate pe anunturile de vanzare si inchiriere, actualizate de trei ori pe saptamana, nu de patru ori pe an, asa ca stati pe aproape :)

Pretul petrolului? Alta bula speculativa

Aceiasi "analisti" care ne-au inoculat ideea ca preturile imobiliarelor cresc la nesfarsit au inceput de anul trecut o alta munca de manipulare si anume inducerea ideii ca pretul petrolului va creste la nesfarsit pentru ca e o resursa pe cale de disparitie etc etc. De ce au facut asta? Bineinteles pentru ca bubble-ul imobiliar a atins apogeul in 2007, cine a fost inteligent a facut exit la timp, insa avea o mare problema: unde sa-si plaseze banii? In petrol fireste. Apoi a inceput "munca" de a convinge cat mai multi oameni ca pretul petrolului nu poate merge decat in sus.

Asa cum in 2000 speculatorii si-au mutat banii din IT in imobiliare, exact in acelasi mod acum s-au mutat din imobiliare in petrol.

Astazi va prezint pretul petrolului din 1986 pana in prezent. Urmariti ce se intampla din ianuarie 2007, cand deja unii analisti prevesteau recesiunea ce va urma.

Datele sint preluate de pe site-ul guvernamental american al The Energy Information Administration (EIA), agentie a U.S. Department of Energy.
http://tonto.eia.doe.gov/dnav/pet/hist/rwtcD.htm

Intrebarea care ramane : in ce isi vor plasa banii acum, cand bubble-urile imobiliar si petrolier au explodat, cand IT-ul se stie bine ca poate exploda asa cum a explodat in 2000... In ce domeniu va fi urmatorul bubble? In ce domeniu se vor inghesui speculatorii sa-si indese banii? Vom trai si vom vedea...

Update: vad ca petrolul a trecut de pragul de 50$...in jos...