miercuri, 18 martie 2009

Balonul imobiliar bucurestean : imaginea completa

Am terminat prelucrarea anunturilor din arhiva ziarului Anuntul de la A la Z. Graficul evolutiei preturilor apartamentelor de 2 camere din Bucuresti este acum complet.



Cifrele:



Pe scurt, sint luate in calcul 143 editii(ultima editie a fiecarei luni) insemnand un total de 122157 anunturi publicate intre datele de 31 octombrie 1996 si 26 februarie 2009.

Update 31.03.2009 - am adaugat ultima editie din martie 2009; am mai ajustat niste filtre de selectie pentru a rejecta din preturile recunoscute incorect sau afisate incorect.

Update 28.04.2009 : am adaugat seria de date in format tabelar.
p.s. Ca fapt divers, acest grafic a fost interzis pe forumul softpedia (postarea a fost stearsa in cateva secunde si dupa putin timp am fost zburat de pe forum)

Update 51.09.2009 : am calculat si adaugat la grafic seria cu preturile medii lunare.

34 de comentarii:

  1. Ai muncit, nu gluma :) !

    Nimic surprinzator. Azi. "Ieri"?
    "Ieri", 99,9(9)%...dintre "specialisti", specialisti si participanti la piata (sau...ba): "nu si nu, nu scade, creste", "e ...doar chestie de sezon, de vara, in toamna...se reia cererea masiva", "e loc de crestere in continuare, inclusiv in 2010" s.a.m.d.

    E buna (si) criza asta la ceva: curata. La propriu si la figurat.

    RăspundețiȘtergere
  2. Excelent rezultat. Felicitari!

    Cum exact ai facut conversia euro/$?

    RăspundețiȘtergere
  3. Conversia euro/$ este facuta la cursul bnr.

    RăspundețiȘtergere
  4. Excelenta treaba, din pacate graficul nu prevede nimic bun.

    In curand o sa auzim termeni ca "active toxice" si in comunicatele bancilor noastre.

    RăspundețiȘtergere
  5. Cum sa nu preveada nimic bun? Prevede faptul ca in curand locuintele devin din nou accesibile populatiei.

    RăspundețiȘtergere
  6. @renderman ai putea sa adaugi la graficele cu pretzurile la diverse tipuri de apartamente o statistica cu pretzul median?

    Mi se pare mai relevant decat pretzul mediu.

    RăspundețiȘtergere
  7. Pe termen scurt media aritmetica e mai sensibila indicand tendinte pe care mediana nu le poate surprinde (poti vedea asta la chirii). Cand o sa mai am ceva timp o sa pun si mediana la vanzari

    RăspundețiȘtergere
  8. @Marian

    Pentru mine care nu am credit imobiliar e bine.

    Totusi nu trebuie sa uitam de cei care au, si care au cumparat mai mult sau mai putin inspirati pe varf. Nici nu stii cum este mai bine, asa cum bunastarea pe credit ce-i drept era simtita de toti, asa si saracirea se va propaga.

    Adica sa luam ipoteza (care mi se pare plauzibila) cu 1-2 salarii medii =1 metru patrat, si sa comparam cu celebra garsoniera de 27 m2 sau 33 daca calculai si balconul. Sa zicem 600 euro de aproape 2 ori salariul mediu, deci in mod optimist ajungem pe la 18000 euro garsoniera. Rezonabil nu?

    Asa pare. Acum sa zicem ca eu sunt un client oarecare cu o garsoniera cumparata la 30.000 de euro undeva prin 2004-2005. Am avut si 25% avans cum era pe atunci deci am imprumutat 24.000 de euro pe 25 de ani si dau inapoi 45.000. Merg pe sume aproximative, dar sunt apropriate.

    Vine intrebarea logica, de ce as mai plati inca 45.000 pentru o casa care valoreaza 18.000? Nu stiu cum se rezolva ecuatia asta, dar o varianta ar fi sa ii dai bancii casa sa se spele cu ea pe cap. Plauzibil?

    Dar daca am cumparat garsoniera la 75.000 si trebuie sa dau inapoi bancii 120.000?

    RăspundețiȘtergere
  9. @S
    afaik, in rromania nu exista ideea de faliment personal. deci da, va trebui sa platesti bancii cat nu face. njoy ;)
    ps : sau te va bail-out-i statul cumva. cum ? lasa ca are el destui specialisti si parghii ...

    RăspundețiȘtergere
  10. @S.

    In Ro nu merge treaba ca in unele state din SUA, sa duci cheile la banca si sa te speli pe maini. Treaba asta a fost discutata si paradiscutata deja, cauta pe net. Pe scurt, in momentul in care duci cheile la banca, aceasta iti executa imobiliul si ia o anumita suma de bani, probabil foarte mica. Pe urma esti obligat sa returnezi diferenta dintre principal si suma obtinuta in urma lichidarii imobilului (stil pensie alimentara, suma este retinuta lunar direct de la angajator)... practic tot nu scapi de rate si tot un imobil supraevaluat platesti pana la urma.

    RăspundețiȘtergere
  11. Din nou, felicitari pentru munca depusa.

    Am o intrebare : este un indicator corect pretul median cand datele nu sunt omogene?
    De exemplu, daca ai 3 anunturi in Rahova si Ferentari cu pret intre 10.000, 11.000 si 12.000 si 2 anunturi in Aviatiei cu pret de 20.000 si 22.000, ce indicator e mai corect de urmarit pentru a caracteriza preturile din oras? Pretul median (care ar fi de 12.000) sau pretul mediu (care ar fi de 15.000)?

    RăspundețiȘtergere
  12. Stiu ca nu exista faliment al unei persoane fizice in Romania. Ideea ramane in picioare, romanii sunt foarte inventivi, si ca in celebra melodie "Am bani de dat" (care parca indeamna la lene apropo), nu stiu cate lucruri o sa mai aiba pe numele lor.

    "Prejudiciile" bancilor se vor prescrie la un moment dat, si indiferent daca isi fugaresc clientii dupa salariu ani la rand, sau ii baga la puscarie, tot a "activ toxic" imi suna ipoteticul apartament in cauza.

    E doar o idee, oricum de la +7,1 % in 2008 la -4% in 2009 (sper sa nu fie cazul dar pare foarte plauzibil), mie imi suna a dezastru in desfasurare...

    RăspundețiȘtergere
  13. @vam => pretul median spune un singur lucru : ca daca vrei sa cumperi un apartament ai 50% din anunturi peste acea valoare, 50% sub acea valoare. Insa pe de alta parte pretul mediu este mai sensibil decat pretul median, si se poate vedea asta pe statisticile la chirii.
    Oricum scopul unui indice nu e sa stabileasca o anumita valoare ci sa stabileasca tendinta pietei, de asta este exprimat de cele mai multe ori in procente.
    Daca te intereseaza o anumita zona nu trebuie sa cauti raspuns in indici ci trebuie sa analizezi pur si simplu preturile pentru acea zona.

    Cat despre omogenitatea datelor, pentru garsoniere, 2 si 3 camere sint chiar foarte omogene...

    RăspundețiȘtergere
  14. Pemtru a avea o idee de ansamblu a pietei ar trebui sa avem si alte date cum ar fi:
    - un grafic cu evolutia preturilor in RON (conform curs BNR)
    - un grafic cu pretul final platit presupunand ~50% din valoarea ap prin credit (50%avans) si o medie a dobanzilor la care se dau credite

    Poate ar trebui avuta in vedere si o eventuala adoptare a euro peste 4-5 ani.

    RăspundețiȘtergere
  15. Salut, foarte interesanta analiza si realista analiza facuta.
    Am si eu nevoie pentru lucrearea de dizertatie de sursa datelor din graficele privind evolutia preturilor imobilelor. Ma poti ajuta te rog?
    Multumesc,
    cristi

    RăspundețiȘtergere
  16. @Cristi, am pus si tabelul cu cifrele, in ca asta cereai. Bafta la dizertatie ;)

    RăspundețiȘtergere
  17. Salutare,

    Cand ai timp poate faci graficul acesta si pentru garsoniere. Acum cu prima casa banuiesc ca garsonierele vor urca cel mai mult si s-ar vedea curba mai bine.

    Numai bine.

    RăspundețiȘtergere
  18. Nu ai putea sa faci un grafic in care sa imparti valorile ce stau la baza acestui grafic la 2*salariul mediu pe economie din perioada respectiva. Cred ca ai obtine o imagine mult mai clara a balonului ...

    RăspundețiȘtergere
  19. ar fi interesant daca l-ai actualiza si pe asta pina in octombire sau noiembrie. multumesc.

    RăspundețiȘtergere
  20. Sper sa-mi fac timp zilele astea sa adaug mediile pe sfarsit de luna pentru septembrie si octombrie.

    RăspundețiȘtergere
  21. Criza duce la reactii adverse (dure - pe softpedia). Sunt foarte multi care, daca ar pune mana pe tine, te-ar mototolii putin. Asta nu inseamna ca ceea ce faci nu este corect si bine, cel putin dpdv al informatie publicate. Poate fi un avertisment, dar nu ma feresc sa spun ca, pretul cerut pentru un apartament cu 2 camere este cu mult peste ce ar trebui sa fie un pret corect, care din analize si ratiuni strict ECONOMICE, ar trebui sa nu depaseasca pragul de 25K € (sau $). Vecinii nostrii au inteles asta mai repede si au foarte mult de castigat. Asta tine si de cultura tipica fiecai natiuni.

    RăspundețiȘtergere
  22. vedem si noi o actualizare aici?
    sau macar prin septembrie?
    multam fain anticipat :)

    RăspundețiȘtergere
  23. Salut,

    Aici : http://www.zf.ro/eveniment/patronatele-nu-renunta-la-salariul-minim-de-600-de-lei-la-stat-ar-putea-scadea-la-640-7054093 se afla evolutia salariului minim pe economie in Romania din 2000 pana in prezent. Crezi ca s-ar putea sa introduci si aceste valori in grafic, pentru comparatie ?

    RăspundețiȘtergere
  24. Am mai gasit o statistica cu salariul mediu net in Romania : 1991-2010, tot pentru comparatie.
    http://3.bp.blogspot.com/_KYotjuraIvM/TG5uFuGs7LI/AAAAAAAADjg/-H6xAVdhOtM/s1600/2010+08+19+-+Romania+-+Salarii+-+01+ajustat+IPC.png
    O sa incerc sa gasesc si evolutia PIB-ului pe cap de locuitor.Asa va arata cat de departe de adevar este (inca) situatia preturilor cerute de proprietari.

    RăspundețiȘtergere
  25. ar fi dragut, in limita timpului tau sa actualizezi graficul din februarie 2010 pana azi.
    multumesc, si felicitari pentru munca depusa

    RăspundețiȘtergere
  26. Ok, deci preturile au fost stabile pana in 2002 cand a inceput balonul de 600% in 6 ani. Din 2002 pana acum PIB-ul Romaniei sa zicem ca s-a dublat, deci e rezonabil sa asumi un nivel viitor de 30k Euro, adica inca o injumatatire.
    Cel mai prost din toata afacerea asta ies cei pacaliti sa intre in Prima Casa. La revedere crestere economica 2011.

    RăspundețiȘtergere
  27. Si eu cred c-ar fi frumos daca ai putea updata graficul asta pana in prezent. Deja am depasit un bull trap, cred ca arata dragut.

    RăspundețiȘtergere
  28. In noiembrie 2010, la 62.000 se cumpara deja 3 camere....2 camere a ajuns la 40.000...Ghici cat o sa fie 3 camere la anu' pe vremea asta si 2 camre...iti dau eu un pont: daca cele anuntate cu economia se adeveresc...si e 99% probabilitate sa se adeverseasca..3 camere va ajunge din NOU la 40.000 si 2 camere maxim 25.000 euro....caci istoria se repeta .. chiar si imobiliare....:)

    RăspundețiȘtergere
  29. vrei, te rog, sa updatezi graficul asta pana in prezent? cred c-ar fi f. interesant...

    RăspundețiȘtergere
  30. Eu cred ca chiar si cel care face graficul e socat de ce se intimpla si probabil ca nici el nu anticipase asa ceva...Si cum s-a anuntat deja ca la anu avem criza in W si pibul a scazut iar pe t3...rezulta scadere in continuare fara drept de apel..oricum pe situri de anunturi vom vedea in continuare preturi umflate cu 15-20% in schimb cei care chair vand nu mai incaseaza deloc cat au scris caci de fapt agentul le impune char sa tina pretul sus aburindui pe acestia in continuare ca se pot imbogatii dar de fapt agentu nu il intereseaza decat marimea comisionului.....si acestia sunt vinovati de blocarea pietei...oricum toti vor fi maturati cu tot cu preturile lor ireale....

    RăspundețiȘtergere
  31. ar fi interesat de vazut cum a evoluat in ultimul an daca ai putea sa il actualizezi. multumesc.

    RăspundețiȘtergere
  32. Se pare ca prohodu n-a nimerit-o cu prognosticul. Alte opinii?

    RăspundețiȘtergere
  33. @ultimul retard anonim

    Pentru 2011, a nimerit-o pentru Iasi. :D
    Altfel, un articol de azi... pentru retarzi worl-wide sustine ca in ultimul an preturilii a crescute.
    Daca insisti, am opinii grup.

    RăspundețiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Din nou, preturile tind sa si revina... dar sa vedem ce o sa ne aduca viitorul

      Ștergere