Softpedia si manipularea imobiliara III

La fel de repede cum a fost afisata pe forumul Softpedia asa a si disparut postarea in care aduceam la cunostinta adminilor/supermoderatorilor faptul ca un moderator este angajat la o firma care dezvolta un mare ansamblu imobiliar. Trageti voi concluziile.

In fine, nu despre asta urma sa postez, ci despre ultimul comentariu al lui punkt pe blogul meu:

Crede'ma, in Noiembrie am fost concediat, de fapt toti am fost trimis acasa pt. ca s'au anulat investitiile.

Ei bine, iata dovada ca investitiile nu s-au anulat in noiembrie ci continua :

Irlandezii de la Black Pearl au 20 mil. euro pentru constructia a 500 de apartamente

Liviu Florea, 25 Februarie 2009

Compania imobiliara Black Pearl, controlata de mai multi investitori din Irlanda, va incepe in acest an lucrarile de constructie la trei ansambluri rezidentiale in Ploiesti, Baia Mare si in localitatea Mogosoaia, din nord-vestul Bucurestiului.
Pana la sfarsitului anului, compania isi propune sa finalizeze peste 500 de apartamente. Constructia ansamblurilor se va face in mai multe etape, prima dintre ele urmand sa fie finalizata in acest an.

“Lucrarile la prima etapa a ansamblului din Mogosoaia vor demara cel mai probabil in luna martie, in vreme ce constructia ansamblurilor din Baia Mare si Ploiesti va incepe in vara”, spune Michael Bell, presedintele Black Pearl.

Intregul proiect din Mogosoaia prevede constructia a 1.200 de apartamente cu 1-4 camere, dar in acest an compania spera sa finalizeze 310 locuinte. Totodata, compania vrea sa construiasca in 2009 circa 60 de apartamente in Baia Mare si 90 in Ploiesti.

Articol publicat pe www.wall-street.ro in data de 25 februarie 2009

De altfel era si ilogic ca numai la o luna dupa ce lanseaza public proiectul imobiliar (23 septembrie), dezvoltatorul sa-l abandoneze (punkt sustine ca a fost concediat in noiembrie).

Softpedia si manipularea imobiliara II

Public aici textul postarii de pe aria de abuzuri a forumului Softpedia. Inainte de a fi suspendat, un supermoderator cerea dovada. Nu am mai putut posta pentru ca Punkt a fost mai rapid si mi-a suspendat contul. Asadar:



" Sint renderman. Nu pot posta din contul meu pentru ca moderatorul punkt mi-a suspendat contul din urmatorul motiv:
http://forum.softpedia.com/index.php?s=&am...t&p=6261597

Prima victima din lungul sir ce va urma este:
renderman.
Motivul banarii definitive este cauzat de postarile succesiv agresive cu iz politic, atitudinea jignitoare cu dedicatie la adresa unor useri sau moderatori, limbajul violent dar mai ales pt. publicarea unor informatii manipulative, masluite, desi in repetate rinduri, coforumistii l'au indrumat catre utilizarea unor regului si conditii care ar fi ajutat la realizarea indexului imobiliar cit mai corect.
Frustrarile de ordin personal, incapacitatea de adaptare in acealsi anturaj in care traim cu totii, agresivitatea, violenta, consistenta ideilor cit si mesajul lor ma fac sa decid ca prezenta lui pe forum nu este utila.

1. Motivele banarii sint neadevarate. Nu am mai postat constant pe aria de imobiliare din data de 21 octombrie anul trecut(si asta din proprie initiativa, nu pentru ca am fost suspendat). Am mai revenit de cateva ori pe arie (cred ca de trei sau patru ori) insa numai o singura data postarea nu a fost stearsa. Nici o postare nu avea legatura cu motivele prezentate de punkt ca motiv de suspendare(prezentau opinii personale din cate imi aduc aminte). Se pot verifica postarile in trash-can. Daca ii veti cere lui punkt sa aduca postarile pe baza carora m-a banat nu va avea ce sa aduca pentru ca nu exista.

2. Adevaratul motiv al banarii este faptul ca l-am demascat pe moderatorul Punkt pe blogul personal ca fiind angajat al unei firme care dezvolta un proiect imobiliar de 150 milioane de euro in imprejurimile Bucurestiului. Absolut toate datele sint verificabile pe internet:

a) Numele real al moderatorulu punkt este C.C., o spune chiar el pe blogul personal : http://punktarkitecht.wordpress.com/about/
B) acest C.C. si-a publicat CV-ul pe site-ul Linked-in. Locul de munca actual este firma irlandeza Reddy Tate Stevenson. Imediat ce si-a dat seama ca i-a fost descoperit CV-ul pe linked-in, PUNKT (alias C.C.) si-a sters profilul de pe linked-in. Totusi cache-ul google mai pastreaza copia paginii care se putea citi vineri : http://74.125.77.132/search?hl=ro&q=ca...oogle&meta=

C.C. Experience

Architect
SC Reddy Tate Stevenson Arhitecti SRL / Bucharest

c) Firma irlandeza Reddy Tate Stevenson participa la dezvoltarea unui ansamblu rezidential langa palatul Mogosoaia. valoarea investitiei este de 150 milioane de euro dupa cum se specifica in comunicatul de presa publicat aici : http://www.blackpearlproperty.co.uk/news/news.shtml

Located on the Northern side of Bucharest at Mogosoaia, Blackpearl is to build over 1,200 homes in an entirely new leisure based concept in an investment totaling €150 Million.
[...]
The development demonstrates a strong example of international business collaboration including key services from ROI/NI joint venture architects, Reddy Tate Stevenson, Belfast-based advertising agency AV Browne and Bucharest Sales Agents Regatta Real Estate.

Doreati dovada ca PUNKT reprezinta interesele dezvoltatorilor imobiliari pe aria de dezbateri/stiri din domeniul imobiliar. Acum o aveti.

Consider ca suspendarea contului a fost abuziva si absolut fara nici o legatura cu regulamentul forumului. Insa nu cred ca suspendarea abuziva este cel mai grav lucru ci faptul ca un angajat al unei firme care dezvolta un proiect de sute de milioane de euro face legea pe aria de dezbateri imobiliare a forumului.


p.s. Am sters numele real pentru ca intereseaza mai putin (desi prezentarea si-a facut-o singur pe blogul personal, fiind practic accesibila oricui cauta pe google cuvintele "punktarkitecht arhitect wordpress")

Softpedia si manipularea imobiliara

motto:

M'am trezit acum citeva luni, cind s'a scindat topicu' de Ansambluri rezidentiale ca trebuie sa chipurile moderez o arie de frustrati, cu penisurile mici si blegi, cu oaie atrofiate si uscate si pampersi lipiti de cur d'atita defecat de frica ce stau la mama acasa si sug destu' mare sau transpira de ciuda ca platesc o chirie la nu stiu ce cioban de prin Jilava ramas cu valoroasa mostenire, un ap. cu 2 camere prin curu' bercenilor. MODERATOR SOFTPEDIA

Conform SATI, Softpedia este cel mai vizitat forum de discutii, cu 17.028.861 afisari, 5.232.805 vizite si 2.628.426 vizitatori unici in luna februarie (conform SATI). O comunitate foarte mare, in care informatiile se raspandesc repede.

Asigura-te ca ai un om cheie pe forum, care sa aiba puterea sa stearga postarile care sint contrare cu interesele tale, sa inchida topicurile deschide, sa suspende si hartuiasca cu avertismente membrii forumului cu "atitudine ostile" etc. si ti-ai asigurat o usa deschisa pe cel mai mare forum de discutii din romania. Nimeni nu va mai putea posta vreodata ceva negativ la adresa ta sau a afacerii tale.

De aproape un an de zile PUNKT, moderator al ariei imobiliare de pe forumul Softpedia actioneaza in felul descris mai sus.

Primul topic din primavara lui 2008 care anunta faptul ca pretul apartamentelor a inceput sa scada a fost inchis rapid, ulterior a fost sters de tot, cu o replica "memorabila":



Topicul era prea deranjant... si contrar cu instructiunile si probabil "asteptarile" sale, care coincideau cu "previziunile" facute de "specialistii" imobiliari ai momentului:




In urma semnarii unui contract, probabil foarte gras si semnat 100% cu un dezvoltator imobiliar, amicul nostru isi arata "pretuirea" fata de cei care "indrazneau" sa afirme pe forum ca preturile imobiliare sint supraevaluate si urmeaza sa scada:



Da, acest om este moderator al unui forum cu milioane de vizitatori...

Aproape toate topicurile care anuntau scaderile de preturi au cazut "la datorie"
Topicul meu in care realizam statisticile de pret a fost ciopartit pe rand de PUNKT si amicul Turbo_trabannt, inchis, iar redeschis, iar inchis. Am fost hartuit cu avertismente(ultimul primit zilele trecute), vanat pentru orice postare care i se parea acestui moderator ca fiind offtopic, pana am renuntat la a mai posta pe arie. Nu am fost singurul care a beneficiat de acest "tratament", aria de abuzuri abunda de reclamatii la adresa "moderatorului" Punkt.

Mai nou, PUNKT a descoperit ca preturile nu mai scad in sectoarele 5 si 6 si si-a facut singur topic in care se intreaba (singur cred) "Avem un bottom?"(in care majoritatea postarilor ii apartin de altfel). Am postat pe acel topic, in cateva secunde postarea disparuse. Am postat graficul cu evolutia 1996-2009, tot cateva secunde a rezistat acea postare. Toate postarile mele ulterioare au disparut. Lumea nu trebuie sa cunoasca adevarata stare de fapt, lumea trebuie sa afle doar ceea ce vor unii sa afle...

Nu am primit absolut nici un raspuns la mesajele trimise super-moderatorilor sau adminilor forumului... in fine, daca vreti sa va faceti o parere reala despre evolutia pietei imobiliare evitati acea parte a forumului. Colcaie de "interese" si sfaturi "binevoitoare".


edit: personajul nostru este in vrie:

Si pt. ca am si eu o limita si pt. ca m'am saturat sa ma tot hartuiesti , o sa te banez personal si definitiv. Esti un nesimtit mincinos, setat pe o ambitie oarba de a ma discredita. Esti atit de absurd incit vii cu exemple publice pe forum, de parca ar fi nu stiu ce secrete. Dude, teoria conspiratiei este pt. oameni labili. Personal nu cred ca esti normal la cap.

Sunt convins ca te'am jignit prin cele scrise mai sus dar m'am saturat sa ma tot cicalesti, urmaresti, hartuiesti. Bye.

Si m-a banat :))

edit 2: am lasat sa treaca comentariul "amicului", de distractie, have fun :)

edit 3: €150m Romanian housing development announced by Belfast developer. Legatura cu individul? firma la care cu onor activeaza. Mai pe romaneste, domnul moderator Punkt lucreaza la o firma care participa la dezvoltarea unui proiect imobiliar de 150 milioane de euro.

edit 4. @Punkt, in caz ca dispare si pagina din cache-ul google(asa cum a disparut profilul tau de pe linked in), am facut o copie de siguranta, asa, ca sa stii.

edit 5. Punkt, vei putea sa spui ca esti "coleg de breasla" cu mine de-abia cand vei termina facultatea la stat(intai sa fii in stare sa intri) si cand iti vei lua stampila de arhitect(stagiatura ar trebui sa dureze 2 ani, nu 4), ok?

Balonul imobiliar bucurestean : imaginea completa

Am terminat prelucrarea anunturilor din arhiva ziarului Anuntul de la A la Z. Graficul evolutiei preturilor apartamentelor de 2 camere din Bucuresti este acum complet.



Cifrele:



Pe scurt, sint luate in calcul 143 editii(ultima editie a fiecarei luni) insemnand un total de 122157 anunturi publicate intre datele de 31 octombrie 1996 si 26 februarie 2009.

Update 31.03.2009 - am adaugat ultima editie din martie 2009; am mai ajustat niste filtre de selectie pentru a rejecta din preturile recunoscute incorect sau afisate incorect.

Update 28.04.2009 : am adaugat seria de date in format tabelar.
p.s. Ca fapt divers, acest grafic a fost interzis pe forumul softpedia (postarea a fost stearsa in cateva secunde si dupa putin timp am fost zburat de pe forum)

Update 51.09.2009 : am calculat si adaugat la grafic seria cu preturile medii lunare.

Experiment : Indicele S&P/Case-Shiller Composite 10 vs Bucuresti

De curiozitate am suprapus indicele preturilor imobiliare din cele mai mari 10 orase americane realizat de Standard&Poor's (S&P/Case-Shiller Composite 10) cu statistica calculata de mine pentru apartamentele de 2 camere pentru perioada 1996-2007. Pe grafic am considerat nivelul preturilor din ianuarie 2000 ca fiind 100%.



Mareata bula imobiliara americana devine aproape plata in comparatie cu "fascinanta" (dar nu eterna) bula mioritica.

Update : Indicele Colliers BREI pe Februarie

Am actualizat graficele indicilor imobiliar BREI calculati de Colliers. Ca de obicei ne sint prezentate franturi de date, si pe langa asta am observat si aparitia unor comentarii "ciudate" (spre exemplu daca in februarie ni se spunea ca in sectorul 1 preturile au crescut cu 7%, acum ni se spune ca in sectorul 1 continua trendul descendent de 6-7%).
Ciudata este si valoarea BREI-N care are exact aceeasi valoare cu cea din ianuarie, in ciuda faptului ca dezvoltatorii au depasit faza de negare si au inceput sa lase preturile jos.

In fine, pentru cine este interesat, am pus mai jos graficele.




Graficul pe componente:

Experiment : viteza de dezbalonare

Am decupat portiunea descendenta a graficului S&P/Case-Shiller HPI, i-am schimbat culoarea in rosu si am pus-o in oglinda. Pana acum graficul este aproape simetric, preturile scad cu aproximativ aceeasi viteza cu care au crescut.

America : Standard&Poor's/Case-Shiller Home Price Indices

Cam asa stau "ostilitatile" pe "frontul" imobiliar american:

Indicele Composite-10 CSXR (cele mai mari 10 orase americane)


Evolutia indicilor imobiliari pentru orasele care intra in calculul indicelui Composite-10 CSXR


Pentru o imagine mai clara cititi si Preturile caselor merg numai in sus? O mare gogorita

edit : Cifrele nu sint actualizate cu rata inflatiei.

"Piaţa imobiliară continuă să şocheze prin viteza cu care scad preţurile"

Din Cotidianul de azi :

Apartament de 4 camere vândut la preţ de două camere

Aşa a reuşit un proprietar de apartament să îşi vândă imobilul din Bucureşti. Modelul, adică înjumătăţirea preţului, împrumutat şi de alţi proprietari, nu are însă acelaşi rezultat peste tot

Proprietarii care vor într-adevăr să vândă încep să lase preţul apartamentelor la jumătate, dar nici aşa clienţii nu se prea înghesuie să cumpere. Piaţa imobiliară continuă să şocheze prin viteza cu care scad preţurile. “Proprietarii nevoiţi să vândă trebuie să scadă preţul până când acesta devine atractiv. Preţurile de vânzare efectivă sunt de cele mai multe ori cu mult sub preţurile medii solicitate iniţial”, arată anunturiparticulari.ro, un site specializat în vânzări de locuinţe.[...]

Acelaşi proprietar, pentru acelaşi apartament, cerea 140.000 de euro în februarie 2008, iar acum l-a vândut în sfârşit cu 72.000 de euro”, precizează anunturiparticulari.ro. Şi acesta este un exemplu fericit, în care proprietarul a reuşit să pună mâna pe o sumă de bani. Alţi proprietari au micşorat preţul bunului imobiliar pe care îl au la vânzare cu mai mult cu jumătate, dar fără acelaşi rezultat

.

Articolul complet aici

Ma intreb de ce n-a socat pe nimeni din presa si viteza de crestere acum un an-doi-trei intrucat viteza de dezbalonare este cam similara cu cea de balonare...

In alta ordine de idei, Preturile caselor din Marea Britanie se vor prabusi cu 55 de procente

Century 21 : "We expect transaction prices for 3-rooms apartments to drop below EUR 50,000 before the Bucharest real estate market recovers"

Century 21 a facut primul studiu imobiliar care pleaca de la fundamentele economice, nu de la presupuneri fanteziste gen Bordei-Eurisko,Irina Petrescu - EsopVlad Vlasceanu, Zilisteanu etc.

Mai precis sint luate in calcul salariul mediu si previziunile economice elaborate de Comisia Nationala de Prognoza. Aici ar putea fi o mica problema, intrucat toamna trecuta inainte de alegeri agentul electoral numit Comisia Nationala de Prognoza "prognoza" pentru anul 2009 elucubranta cifra de 6% pentru cresterea PIB precum si un curs mediu leu-euro de 3.60, pentru ca in primavara sa modifice cifrele la 2.5% crestere PIB si 4.0 curs leu-euro, prognoza ultra-optimista zic eu.

Concluziile sint urmatoarele :

Pe plan national preturile imobiliare pot scadea si fluctua pana in jurul valorii de 38.000 Euro

In Bucuresti pretul median va scadea pana in jurul valorii de 50.000 Euro

Asta ar insemna conform studiului aproximativ 630E/mp pe plan national si 670E/mp in Bucuresti.

Dupa calculele mele asta ar insemna o scadere cu 50% fata de preturile actuale.

Publish at Scribd or explore others: Academic Work Other study studies

"Romania, te iubesc!": cu banii dati si fara case - aventuri imobiliare mioritice