miercuri, 9 decembrie 2009

Actualizare 9 decembrie 2009

Graficele au fost aduse la zi. Important de retinut ca pretul mediu general a scazut usor sub valoarea avuta in iulie, luna de care a inceput sa se faca simtit efectul "prima casa" la media generala. Asadar efectele acestui program au disparut complet.
Chiriile isi mentin tendinta accelerata de scadere, spre exemplu la garsoniere testandu-se nivelul de 250 E/luna.

vineri, 20 noiembrie 2009

Actualizare 20 noiembrie 2009


Am actualizat toate graficele. De notat scaderea indicelui pretului mediu general lunar in luna curenta si amplificarea vitezei de scadere a chiriilor. Bull-trapul se pare ca este pe sfarsite.

edit: Am adaugat un grafic si cateva linkuri de despre bull-trap si bule speculative, majoritatea bazandu-se pe graficul facut de catre dr. Jean-Paul Rodrigue de la Hofstra University




http://www.romanialibera.ro/a155180/fazele-bulelor-speculative.html
http://romanianuda.blogspot.com/2008/11/fazele-balonului-imobiliar-pe-nelesul.html
http://canadianfinanceblog.com/2009/08/06/is-the-current-market-a-return-to-normal.htm

luni, 9 noiembrie 2009

Actualizare 9 noiembrie 2009

Intrucat trecuse cam mult timp de cand actualizasem ultima oara statisticile si unii se intrebau deja daca nu cumva am cedat "presiunii intereselor ascunse" :)), mi-am facut ceva timp si am adus la zi toate graficele. Asadar am adaugat editiile incepand cu ziua de 14 octombrie pana vineri 6 noiembrie.

marți, 13 octombrie 2009

Test : Pretul mediu pentru apartamentele din zone centrale si ultracentrale

Evolutia pe editii a mediei preturilor anunturilor de vanzare din zonele centrale si ultracentrale

Garsoniere



Apartamente cu 2 camere



Apartamente cu 3 camere



Apartamente cu 4 camere

joi, 1 octombrie 2009

Manipulare: campania de toamna

Citesc:

Preturile locuintelor noi nu mai au de unde sa scada, piata imobiliara atingand o limita istorica, iar in Capitala nu se vor vinde locuinte sub 900 de euro pe metru patrat, a precizat Asher Lax, manager de vanzari la grupul Adama. ) sursa - ziare.com

Nu stiu ce limita istorica viseaza domnul Lax, insa conform Colliers, pretul mediu pentru un metru patrat intr-un apartament nou este de 1674 E/mp. Asta inseamna ca pana la "istorica" limita mai este loc de scadere cam 46%. Totusi, daca dezvoltatorii nu vor vinde cu mai putin de 900E/mp, bancile mai mult ca sigur ca nu vor sta pe ganduri...
Domnul LAX ne loveste si in Ziarul Financiar :

Tot el apreciaza ca in urmatorii doi ani preturile vor creste cu 10-20% pe fondul cererii de locuinte noi. "Am foarte multa incredere in piata imobiliara", a incheiat Lax.


Care cerere este sublima dar lipseste cu desavarsire. Ba mai rau, citesc in Cotidianul:

Peste trei ani, dacă dezvoltatorii se ţin de cuvânt, oferta de apartamente în ansambluri rezidenţiale poate duce la suprasaturarea pieţei rezidenţiale din Bucureşti, ducând la diminuarea preţurilor la apartamentele vechi.
“În cazul în care jumătate din apartamentele anunţate vor fi livrate se va crea o supraofertă. Va fi un şoc pe piaţa apartamentelor vechi, nu putem estima cu cât, dar cu siguranţă preţurile vor fi în scădere, mai ales că apartamentele noi din 2012 vor fi construite cu preţuri mai mici la teren, materiale de construcţie, precum şi la manoperă, lucru ce se va reflecta în preţurile mai mici de vânzare”, ne-a spus Matei Maloş, directorul site-ului imobiliar magazinuldecase.ro.


Asadar supraoferta la locuintele noi duce la ieftinirea locuintelor vechi (!). Nici un cuvant despre faptul ca supraproductia unui anumit produs duce in primul rand la scaderea pretului acelui produs. Particularii nu au insa buget de publicitate...

Ca tot am amintit de Colliers, vad ca ne anunta ca preturile la 2 camere si garsoniere au crescut cu 15% fata de perioada anterioara programului "prima casa". Ce nu se spune in absolut nici un articol de ziar care a preluat comunicatul Colliers este faptul ca de la minumul de 1133E/mp atins in martie, pretul la apartamentele vechi a crescut doar cu 3%, pana la valoarea de 1167, conform BREI pe luna septembrie. Singurul ziar care publica cifrele brei este Business magazin. Absolut nici un ziar nu publica graficul evolutiei indicelui imobiliar BREI (pe care il gasiti actualizat la mine pe blog). Ba chiar mai mult, cateva generalizeaza afisand titluri gen "Apartamentele s-au scumpit cu 15%".

Tot Colliers ne anunta :

Chiriile din Capitala s-au scumpit in luna septembrie dupa ce, in urma cu doua luni, chiriile au ramas nemodificate, in ciuda presiunilor facute de chiriasi: "Dupa primele luni de criza, in care companiile au tot amanat decizia de inchiriere pe fondul incertitudinii, interesul se afla acum in crestere si speram sa se concretizeze in marirea volumului tranzactiilor in cea de-a doua parte a anului", explic, atunci, Marius Stefanescu, senior Broker in cadrul Departamentului Industrial al Colliers International.


In primul rand chiriile in luna septembrie nu au crescut ci mai degraba au scazut. Asta cel putin pe segmentul rezidential unde se inregistreaza cele mai mici valori din ultimul an. Luna septembrie a adus totodata si o crestere a numarului apartamentelor scoase la inchiriere.

Pe segmentul comercial este jale:

Calea Victoriei, record de scădere a chiriilor în UE: 44,8%
Spatiile comerciale stradale din Bucuresti: Chirii mai mici cu 30% si grad de neocupare de 20%
Chiriasii fac acum legea in malluri: „Ochi pentru ochi, dinte pentru dinte”

Cat despre birouri...
Pipera Business Tower are un singur chiriaş în 13 etaje de birouri
Singuri acasă: clădirile de birouri din Capitală rămân fără chiriaşi
Cladirea de birouri Europe House din Capitala are 10% din spatii libere
Intr-adevar, se bat companiile pe spatiile de birouri...

Din acelasi ciclu al traznailor, citesc tot pe Ziare.com

Creste numarul autorizatilor de construire a cladirilor rezidentiale
Numarul autorizatiilor de construire pentru cladiri rezidentiale s-a ridicat, in primele opt luni, la 33.034, fiind cu 20% mai mic fata de cel consemnat in perioada similara din 2008, conform datelor centralizate de INS.

Nu stiu daca se incadreaza la manipulare sau pur si simplu la prostie.

Asadar speriem bizonu' din toate pozitiile, doar doar o pica ceva...

vineri, 25 septembrie 2009

Material documentar pentru bloggerii economici

Inainte de a trage concluzii despre evolutia pe termen lung a preturilor imobiliare, unii bloggeri economici ar trebui sa aprofundeze "adevarata" evolutie pe termen lung, nu doar cea din 1992 pana in prezent, perioada in care a avut loc cel mai mare "buboi" imobiliar al istoriei (balonul imobiliar american incepandu-si ascensiunea in anul 1997).

Asadar reiau graficul realizat de profesorul Robert Shiller, creator al indicelui imobiliar Standard & Poor's , alaturi de Karl Case, grafic care surprinde evolutia imobiliarelor americane din 1890 pana in prezent :



Sau poate ar vrea bloggerii economici sa-si readuca aminte de evolutia buboiului imobiliar japonez, cel mai mare balon imobiliar de pana la cel american :



...sau poate evolutia balonului imobiliar romanesc?





O sa va spun eu concluzia : acum, cand balonul american nu este pe deplin dezumflat, preturile sint cu 30% mai mari in termeni reali decat erau in 1890. Asadar 30% in 119 ani. Cam 0.22% pe an... pe termen lung ... Inainte de buboi, in 1997, erau cu 10% (!) mai mari (in termeni reali) decat in 1890.

joi, 24 septembrie 2009

Test : Pretul mediu pentru apartamentele cu 2 camere - zone centrale si ultracentrale

Cateva functii adaugate gadgetului Google pentru grafice si ar trebui sa avem un sistem mai flexibil pentru afisat mediile pe zone decat precedenta incercare.
Am luat in calcul apartamente cu pretul mai mare de 20.000 E intrucat filtrul de selectie de la mediile generale este prea restrictiv (daca intr-o anumita zona sint sa zicem 10 aunturi insa doar doua au suprafata, restul de 8 au picat la "datorie", chiar daca au pret valid)

Graficul :



Graficele unelor zone pot arata ciudat, cu variatii mari de la o editie la alta, este din cauza numarului mic de anunturi din zona respectiva (intr-o zi poate sa fie un singur anunt cu un apartament de lux spre exemplu, in alta zi pot fi cateva apartamente mai "normale", de unde si o variatie "ciudata" a graficului. La un numar mare de anunturi aceste variatii se estompeaza insa cand intri in detalii trebuie sa stii la ce sa te astepti.

marți, 1 septembrie 2009

Update de grafic : Colliers BREI pe august

BREI-N (indicele apartamentelor noi) a scazut de la 1660 Euro/mp la 1647 Euro/mp; BREI-V(indicele apartamentelor vechi) a crescut de la 1150Euro/mp la 1154Euro/mp
Per total, indicele BREI (media ponderata intre BREI-N si BREI-V) a scazut de la 1329 Euro/mp la 1326 euro/mp.
(sursa)

Graficul indicelui BREI pe componente:



Comparatia cu valorile PIB si ale salariului mediu prognozate de catre Comisia Nationala de Prognoza:

marți, 4 august 2009

Statistici finale pe iulie

In ultima vreme sintem bombardati in presa cu tot felul de statistici prin care diversi "analisti" ne anunta ca vezi doamne preturile ar fi explodat datorita programului "prima casa". Preturile cerute pe anuntul.ro indica insa cu totul altceva.

Per ansamblu, in luna iulie pretul mediu al unui apartament a scazut cu 1.3% fata de luna iunie, de la valoarea de 77032.46 Euro la 76053.51 . La pretul pe metrul patrat insa s-a inregistrat o mica apreciere de 0.6%

Garsonierele au inregistrat cea mai mare apreciere a pretului, 3.8%; apartamentele cu doua camere s-au apreciat cu 0.1%; cele cu trei camere au scazut cu 2.6% iar cele cu patru camere s-au scumpit cu 0,9%

Evolutia pretului pe metrul patrat a fost urmatoarea : la garsoniere +2.4%; doua camere +0,6%; trei camere -1.9%; patru camere +2.6%.

Desi pretul mediu lunar al garsonierelor a fost cu 3.8% mai mare in iulie fata de iunie, in ultimele doua saptamani ale lunii trendul ascendent s-a inversat(vizibil daca in statisticile pentru garsoniere dati click pe zoom 3m)

Fata de luna iunie 2008 (luna de start a statisticilor), preturile medii au evoluat in modul urmator:

  • Garsoniere: -39.1% la pretul mediu si -40.6% la pretul pe metrul patrat;
  • Apartamente cu doua camere: -40.8% la pretul mediu si -40.3% la pretul pe metrul patrat;
  • Apartamente cu trei camere: -41.4% la pretul mediu si -40.7% la pretul pe metrul patrat;
  • Apartamente cu patru camere: -35.3% la pretul mediu si -32.3% la pretul pe metrul patrat.
  • Pretul mediu general a scazut cu 40.4% iar pretul mediu general pe metrul patrat a scazut cu 39.7%.


p.s. Am actualizat si BREI-ul pe iulie si indicele standard&poor's pentru USA

joi, 9 iulie 2009

Unde ne aflam?

Anul trecut pe vremea asta eram anuntati ca Romania nu va fi afectata de criza, ca sintem o tara atipica... ca economia duduie... apoi in toamna eram anuntati de catre Comisia Nationala de Prognoza ca viitorul este de aur, criza ne va ocoli si Romania va avea astfel o crestere economica de peste 6%. Se apropiau alegerile bineinteles.

Unde ne aflam acum?

Economia a franat puternic. Produsul intern brut pe primul trimestru a scazut cu 6.2% si perspectivele sint negative: si FMI si Moody's au revizuit in scadere perspectivele Romaniei.

Conform datelor INSSE Bucuresti, din septembrie pana in aprilie s-au volatilizat peste 37000 locuri de munca, cu toate ca in aceeasi perioada numarul somerilor inregistrati a crescut doar cu 937.





Salariul mediu net pe plan national a fost in mai de 1356 lei adica aproximativ 325 E. Cu 55 E mai putin decat maximul atins in luna decembrie.




In Bucuresti salariul mediu pe luna mai inca nu a fost publicat. In aprilie acesta se situa in jurul valorii de 1958 lei adica aproximativ 466 Euro.




Insa nu avem parte numai de scaderi... fata de luna mai 2008 restantele la credite s-au triplat, ajungand la 1.68 miliarde de euro.

Cat despre tranzactiile imobiliare, in primele cinci luni ale anului acestea au scazut cu 41% fata de perioada similara a anului trecut dupa cifrele Camera Notarilor Publici Bucuresti.

Acum sa revenim la oile noastre imobiliare. Asadar avem o scadere de aproximativ 40% la pretul mediu al unui apartament fata de luna iunie 2008. Statistica pe pretul median al apartamentelor de 2 camere indica o scadere de 44.35% fata de maximul din martie 2008.
Multi s-au grabit sa afirme ca s-a atins pragul de jos. Cum sta situatia in realitate?
Spuneam ca salariul mediu in Bucuresti a fost in aprilie de 466 E. In aceeasi luna, pretul mediu al unui apartament era 81.000 E. Asta inseamna un raport pret/salariu de 14.46. O valoare in continuare exagerat de mare (va reamintesc faptul ca in Anglia in varf de bubble raportul a fost 5.86; in Londra 6.43, media pe termen lung fiind 4).

Avem deci o economie pe butuci, cu somaj in crestere, cu zeci de mii de locuri de munca volatizilate, cu salarii tot mai mici, cu o piata imobiliara sucombata, preturi inca departe de fundamentele economice. Iar creditarea este (cel putin pana acum) in acelasi stadiu. De ce a incetinit scaderea preturilor la garsoniere si la apartamentele cu doua camere atunci? Raspunsul este evident legat de programul "prima casa". Avem in momentul de fata o discrepanta intre tendintele preturilor apartamentelor de 3 si 4 camere si preturile chiriilor pe de o parte si preturile apartamentelor eligibile pentru programul prima casa pe de alta parte. Adancirea recesiunii cred ca va clarifica insa lucrurile.

luni, 6 iulie 2009

Update: Coliers Brei pe iunie

Pe scurt, Brei vechi a scazut de la 1131 la 1126 Euro/mp. Brei nou nu a fost publicat. Ce se ascunde in spatele acestei miscari vom afla in luna iulie. Oficial ni se spune ca "va fi supus unei serii de ajustari in luna iulie" (Ziarul Financiar) sau ca "va fi extins, prin includerea mai multor proiecte rezidenţiale, pe lângă cele 12 existente" (Mediafax)

Asadar luna asta nu avem nici Brei Total nici Brei Nou.


miercuri, 17 iunie 2009

Surprize surprize...



Pentru ca multi probabil se intreaba ce este asa de special cu acest anunt, o sa fac o mica precizare : vanzator este patronul Softpedia, cel care cu ceva timp in urma spunea :


Faptul ca “frustratii imobiliari” nu sunt lasati sa acopere forumul de preziceri catastrofice pe ideea ca “sa moara speculantii”, sa avem toti case mari la pret de 5 USD/bucata, dar sa nu avem cei 5 USD… mi se pare OK.


Intreaga poveste : 1 , 2 , 3 , 4

Edit: intre timp se pare ca respectiva casa si-a schimbat proprietarul : a fost sters numele "Bogdan Gheorghe" de la rubrica "proprietar" si a fost adaugat faptul ca imobilul ar apartine vecinilor.

miercuri, 10 iunie 2009

Cateva actualizari

Pe langa obisnuitele statistici de la anuntul.ro am mai adus la zi cateva grafice:

-Evolutia 1996-2009

-Brei Vechi VS IndexImobiliar


-Colliers Brei pe mai, graficul comparativ :



Graficul pe componente:

marți, 26 mai 2009

USA : Trendul descendent continua

Standard& Poor's a facut publice valorile Indicelui Case Shiller . Raportat la primul trimestru din 2008, pretul mediu pentru primul trimestru din 2009 a scazut cu cu 19.1% inregistrandu-se astfel cel mai mare declin din istoria de 21 ani a indicelui. David M. Blitzer,  seful Index Committee din cadrul  Standard & Poor’s  declara : 
"Based on the March data, however, we see no evidence that that a recovery in home prices has begun.”
Preturile au revenit la nivelul ultimului trimestru din 2002 inregistrand o scadere de 32.2% fata de varful din al doilea trimestru al lui 2006.  Per ansamblu indicele Composite 10 a inregistrat o scadere fata de februarie de 2.1% iar indicele Composite 20 o scadere de 2.2%.
Fata de maximele istorice inregistrate, scaderile pe orase le-am sintetizat in tabelul de mai jos:



Reiau si graficele :

Indicele Composite-10 CSXR (cele mai mari 10 orase americane)


Evolutia indicilor imobiliari pentru orasele care intra in calculul indicelui Composite-10 CSXR


Edit- 28 mai Pentru a intelege mai bine care este nivelul la care trebuie sa se ajunga si care va fi evolutia ulterioara, repostez graficul cu preturile caselor din SUA intre 1890 - 2007 realizat de catre cel care a creat indicele S&P Case/Shiller , Robert Shiller:

miercuri, 20 mai 2009

Test: Pretul pe metrul patrat pe zone pentru apartamentele de 2 camere

Putin javascript si google api si ar trebui sa avem tabel interactiv cu preturile pe zone:






Zone:





Ultracentral

Central

Aviatiei

Baneasa

Berceni

Brancoveanu

Colentina

Crangasi

Dr.Taberei

Ferentari

Ghencea

Giulesti

Giurgiului

Iancului

Militari

Pantelimon

Rahova

Titan


marți, 19 mai 2009

Update(intarziat): Colliers BREI pe aprilie

Am ramas dator cu actualizarea Colliers Brei pe aprilie. Dupa o scadere de 15%, indicele arata acum o crestere de la 1361 la 1364. Nu este cine stie ce, dar ne da un indiciu asupra "corectitudinii" realizarii indicelui. In primul rand:

1. In martie scaderea NU a fost de 15%. Statistica mea pe anunturile din anuntul.ro arata ca preturile apartamentelor au scazut in martie fata de februarie cu 6.5% la pretul general si 6.8% la pretul pe metrul patrat.
Statistica realizata de mine pe anunturile de pe az.ro indica o scadere de 5.8% la apartamentele de 2 camere. De la 6% la 15% e cale lunga.

2. In aprilie preturile NU au crescut. Statistica de pe anuntul.ro indica o scadere de 2.9% la pretul general si 4.55 la pretul pe metrul patrat. Statistica pe anunturile de la AZ.ro indica o scadere de 1.54% la apartamentele de 2 camere.



In fine. Am pus mai jos graficele



Graficul pe componente:



Asadar mare atentie. Ceea ce se intampla acum seamana foarte mult cu un "bull trap" clasic.



De ce spun asta:
1. Romania este oficial in recesiune, iar cifra scaderii produsului intern brut este mai mare decat orice previziune facuta pana acum : -6.4% Recesiune inseamna scaderi de salarii, somaj etc, premise "numai bune" pentru reluarea cresterilor de pret.
2. Nici vorba de relansarea creditarii. Mai mult decat atat, exact asa cum era de asteptat, banii sint scosi din tara de catre bancile straine in ritm accelerat : din septembrie pana in martie au fost scosi din tara 2.3 milarde de euro, fiind adusi numai 918 milioane euro. Bancile straine scot orice euro pe care pun mana
edit - 3. Uitasem "bomboana de pe coliva" - Bilant la targul imobiliar: un singur apartament vandut.

Perspectivele pentru romania sint sumbre. Probabil si anul asta se va face dezmat electoral urmand ca la anul sa platim oalele sparte, exact cum s-a intamplat si la alegerile din toamna trecuta.

vineri, 1 mai 2009

Comisia nationala de prognoza : Recesiune in 2009 de 4%

Dupa cum era si de asteptat, aceasta mama omida a economiei romanesti (ma refer la Comisia Nationala de Prognoza) a modificat pentru a doua oara in acest an cifrele pentru principalii indicatori macroeconomici. Ce au descoperit dansii :

-PIB-ul se va contracta cu 4% dupa cum urmeaza :

Industria : -10%;
Agricultura : -2.9% (dupa o crestere de 21.4% in 2008);
Constructiile crestere cu 2.9% (dupa o crestere de 26.1% in 2008);
Serviciile : -2.2%;

Rata somajului va creste de la 4.4% la 6.8%;
Castigul salarial real va scadea cu 1.9% (dupa o crestere de 13.9% in 2008)

Acum imi pun intrebarea : daca in toamna anului trecut aceiasi ghicitori in stele ne prezentau o crestere a pib-ului in anul acesta de 6.5% si in numai cateva luni acesti 6.5% s-au transformat in -4%, in cat se vor transforma acesti -4% peste, sa zicem, sase luni?

In alta ordine de idei, se impune revizuirea graficului comparativ intre preturile apartamentelor si mersul economiei :

marți, 14 aprilie 2009

Experiment : BREI Vechi 2005-2009 VS IndexImobiliar 1996-2009

Din intamplare am dat peste un PDF foarte interesant despre BREI (descriere, grafice etc). Am schimbat baza de calcul pentru indicele de pret calculat de mine pentru perioada 1996-2009 astfel incat 100% sa fie aproximativ in prima luna din care a inceput Colliers realizarea indicelui (Februarie 2005 intrucat mie imi lipseste luna ianuarie 2005). Pana in 2008 valorile BREI sint calculate trimestrial. Ce a iesit :



edit: vad ca nu mai apar probleme la graficele interactive daca lipsesc date din serie asa ca pun si varianta vectoriala a comparatiei :

Update : Indicele Colliers BREI pe martie

Ca de obicei, cu doua saptamani intarziere, a aparut si "mult asteptatul" indice BREI. Am observat doua chestii :
1. Pentru BREI Nou ni se spune ca valoarea a ramas neschimbata, respectiv 1784. Intrucat s-au cam incurcat in cifre, le aduc eu aminte ca valoarea BREI Nou pe ianuarie si Februarie a fost 1778E/mp, dupa cum cu onor ne-au anuntat prin propriile comunicate de presa. Rezulta un BREI total de 1359.32.

2. Pentru Brei vechi ni se prezinta cifra de 1133E/mp reprezentand o scadere cu 15% fata de luna anterioara, cea mai mare martie 2008 pana in prezent.
Ca fapt divers, scaderea intregistrata in statisticile mele a fost de 6.5% la total si 6.8% la pretul pe metrul patrat.



Graficul pe componente:

miercuri, 8 aprilie 2009

Peter Schiff la Ludwig von Mises Institute



Cateva citate:

The government looks at the problem that home prices are falling. That's the solution! The problem is that they went up." (apropo de articolul acesta



George Bush, in one of his speaches, said that Wall Street got drunk. And he was right, they were drunk. But so was main street ... the whole country was drunk. But what he doesn't point out is where did they get the alcohol?

Obviously, Greenspan poured the alcohol, the Fed got everybody drunk, and the government helped out with their moral hazards, the tax codes...and all the various ways they interfered with the free market, and removed the necessary balances that would have existed that would have kept all this from happening


Because, you know, the Chinese mentioned just yesterday, that they were getting a little concerned about all the money they loaned us and just maybe we won't pay them back. You know, I'm sure they're more than just a little concerned because that's what they said publicly. Imagine what they're saying privately. 'Cos they know we're not going to pay them back. Of course we're not going to pay the Chinese back their money. It's impossible. We don't have. . . we can't possibly. Can you imagine if president Obama, you know, giving the following type of speech to the American citizens. Gives a national televised address and says, you know, "My fellow Americans, I've got a little news for you today. We're going to have a massive across-the-board tax increase on average working Americans. Any American that still has a job, is going to have to pay much higher income taxes. As a matter of fact, we have to cut social security across the board. If you're getting a social security check, we're going to have to reduce it. And all my plans about more education and health care for everybody and energy independence, we gotta put all those plans on hold, because the Chinese need their money. We borrowed a lot of money from the Chinese and we're good for our debts. You know they worked hard for that money and loaned it to us and we're going to pay them back and that's going to require a big sacrifice on our part." Does anyone think that we're going to do that? Are they kidding me? You know what we're going to tell the Chinese? You know what we're going to tell the Chinese? We're going to say, 'You guys are predators! Predatory lenders! We need a modification program! You never should have lent us all this money, you know we can't pay it back. It's not our fault! I mean, the Chinese know this. The Chinese can't even vote in our election. Why are we going to care what they think? We're going to tax voters to pay none voters? So the Chinese know they're in this box, I mean, the US government . . . We don't pay our bills, we're like Bernie Madoff, right? People loan us money. How do we pay it back? We borrow more.
[...]
Hillary Clinton, and when she went over to China, couple of weeks ago, to get them, to beg them to buy our bonds, right, she told them, we're all in this together, right. And basically, this is what she tells the Chinese, "You need to take money away from your citizens and loan it to us, so we can give it to our citizens, so that they can use it to buy products made in your company, to keep your people employed." That's the deal we're making with them. Now what the Chinese should say to Clinton is, "You know what? I got a better idea. Why don't we just leave our money with our own people and then they can use their own money to buy their own products? That way we get to keep our stuff.

marți, 7 aprilie 2009

Evolutia in procente a pretului mediu lunar pe tipuri de apartamente

  • Evolutia procentuala a pretului mediu lunar al apartamentelor din Bucuresti (iunie 2008 = 100)



  • Evolutia procentuala a pretului mediu lunar pe metrul patrat al apartamentelor din Bucuresti (iunie 2008 = 100)

duminică, 5 aprilie 2009

Romani loviti de criza

Avem un bottom? In Romania criza economica de-abia a inceput...

vineri, 3 aprilie 2009

Marea-Britanie : scadere a preturilor imobiliare de 1.9% in martie (fata de februarie)

Intrucat ieri o anumita parte a presei jubila voioasa anuntandu-se ca in Anglia criza a luat sfarsit, citand un raport dubios prezentat de o doamna la fel de dubioasa, luata la misto in regat pentru previziunile care sfidau realitatile pietei, iata ca astazi The Halifax House Price Index ne prezinta o scadere cu 1.9% a preturilor imobiliare. Raportul pentru luna martie il gasiti aici.

miercuri, 1 aprilie 2009

Marea ţeapă

Intrucat nu mi-am propus sa transform blogul in versiunea online a otv-ului, o sa inchei postarile din seria "Softpedia". Explicatia pentru tot ce se intampla este acolo este data scurt de Bogdan Gheorghe, co-proprietar Softpedia:

Faptul ca “frustratii imobiliari” nu sunt lasati sa acopere forumul de preziceri catastrofice pe ideea ca “sa moara speculantii”, sa avem toti case mari la pret de 5 USD/bucata, dar sa nu avem cei 5 USD… mi se pare OK.


Intregul text aici

Si pentru ca tot a afirmat :

Zilele trecute ma uitam dupa un apt de 2 camere si NU mi s-au aprut deloc MICI/Prabusite preturile.
Dimpotriva….


.. ii dedic urmatorul grafic



Se observa ca in Romania nu am avut bubble imobiliar, bubble au avut americanii. Noi am avut o mare ţeapă.

luni, 30 martie 2009

Softpedia si manipularea imobiliara III

La fel de repede cum a fost afisata pe forumul Softpedia asa a si disparut postarea in care aduceam la cunostinta adminilor/supermoderatorilor faptul ca un moderator este angajat la o firma care dezvolta un mare ansamblu imobiliar. Trageti voi concluziile.

In fine, nu despre asta urma sa postez, ci despre ultimul comentariu al lui punkt pe blogul meu:

Crede'ma, in Noiembrie am fost concediat, de fapt toti am fost trimis acasa pt. ca s'au anulat investitiile.



Ei bine, iata dovada ca investitiile nu s-au anulat in noiembrie ci continua :

Irlandezii de la Black Pearl au 20 mil. euro pentru constructia a 500 de apartamente

Liviu Florea, 25 Februarie 2009

Compania imobiliara Black Pearl, controlata de mai multi investitori din Irlanda, va incepe in acest an lucrarile de constructie la trei ansambluri rezidentiale in Ploiesti, Baia Mare si in localitatea Mogosoaia, din nord-vestul Bucurestiului.
Pana la sfarsitului anului, compania isi propune sa finalizeze peste 500 de apartamente. Constructia ansamblurilor se va face in mai multe etape, prima dintre ele urmand sa fie finalizata in acest an.

“Lucrarile la prima etapa a ansamblului din Mogosoaia vor demara cel mai probabil in luna martie, in vreme ce constructia ansamblurilor din Baia Mare si Ploiesti va incepe in vara”, spune Michael Bell, presedintele Black Pearl.

Intregul proiect din Mogosoaia prevede constructia a 1.200 de apartamente cu 1-4 camere, dar in acest an compania spera sa finalizeze 310 locuinte. Totodata, compania vrea sa construiasca in 2009 circa 60 de apartamente in Baia Mare si 90 in Ploiesti.

Articol publicat pe www.wall-street.ro in data de 25 februarie 2009


De altfel era si ilogic ca numai la o luna dupa ce lanseaza public proiectul imobiliar (23 septembrie), dezvoltatorul sa-l abandoneze (punkt sustine ca a fost concediat in noiembrie).

Softpedia si manipularea imobiliara II

Public aici textul postarii de pe aria de abuzuri a forumului Softpedia. Inainte de a fi suspendat, un supermoderator cerea dovada. Nu am mai putut posta pentru ca Punkt a fost mai rapid si mi-a suspendat contul. Asadar:



" Sint renderman. Nu pot posta din contul meu pentru ca moderatorul punkt mi-a suspendat contul din urmatorul motiv:
http://forum.softpedia.com/index.php?s=&am...t&p=6261597




Prima victima din lungul sir ce va urma este:
renderman.
Motivul banarii definitive este cauzat de postarile succesiv agresive cu iz politic, atitudinea jignitoare cu dedicatie la adresa unor useri sau moderatori, limbajul violent dar mai ales pt. publicarea unor informatii manipulative, masluite, desi in repetate rinduri, coforumistii l'au indrumat catre utilizarea unor regului si conditii care ar fi ajutat la realizarea indexului imobiliar cit mai corect.
Frustrarile de ordin personal, incapacitatea de adaptare in acealsi anturaj in care traim cu totii, agresivitatea, violenta, consistenta ideilor cit si mesajul lor ma fac sa decid ca prezenta lui pe forum nu este utila.



1. Motivele banarii sint neadevarate. Nu am mai postat constant pe aria de imobiliare din data de 21 octombrie anul trecut(si asta din proprie initiativa, nu pentru ca am fost suspendat). Am mai revenit de cateva ori pe arie (cred ca de trei sau patru ori) insa numai o singura data postarea nu a fost stearsa. Nici o postare nu avea legatura cu motivele prezentate de punkt ca motiv de suspendare(prezentau opinii personale din cate imi aduc aminte). Se pot verifica postarile in trash-can. Daca ii veti cere lui punkt sa aduca postarile pe baza carora m-a banat nu va avea ce sa aduca pentru ca nu exista.

2. Adevaratul motiv al banarii este faptul ca l-am demascat pe moderatorul Punkt pe blogul personal ca fiind angajat al unei firme care dezvolta un proiect imobiliar de 150 milioane de euro in imprejurimile Bucurestiului. Absolut toate datele sint verificabile pe internet:

a) Numele real al moderatorulu punkt este C.C., o spune chiar el pe blogul personal : http://punktarkitecht.wordpress.com/about/
B) acest C.C. si-a publicat CV-ul pe site-ul Linked-in. Locul de munca actual este firma irlandeza Reddy Tate Stevenson. Imediat ce si-a dat seama ca i-a fost descoperit CV-ul pe linked-in, PUNKT (alias C.C.) si-a sters profilul de pe linked-in. Totusi cache-ul google mai pastreaza copia paginii care se putea citi vineri : http://74.125.77.132/search?hl=ro&q=ca...oogle&meta=

C.C. Experience

Architect
SC Reddy Tate Stevenson Arhitecti SRL / Bucharest



c) Firma irlandeza Reddy Tate Stevenson participa la dezvoltarea unui ansamblu rezidential langa palatul Mogosoaia. valoarea investitiei este de 150 milioane de euro dupa cum se specifica in comunicatul de presa publicat aici : http://www.blackpearlproperty.co.uk/news/news.shtml

Located on the Northern side of Bucharest at Mogosoaia, Blackpearl is to build over 1,200 homes in an entirely new leisure based concept in an investment totaling €150 Million.
[...]
The development demonstrates a strong example of international business collaboration including key services from ROI/NI joint venture architects, Reddy Tate Stevenson, Belfast-based advertising agency AV Browne and Bucharest Sales Agents Regatta Real Estate.


Doreati dovada ca PUNKT reprezinta interesele dezvoltatorilor imobiliari pe aria de dezbateri/stiri din domeniul imobiliar. Acum o aveti.

Consider ca suspendarea contului a fost abuziva si absolut fara nici o legatura cu regulamentul forumului. Insa nu cred ca suspendarea abuziva este cel mai grav lucru ci faptul ca un angajat al unei firme care dezvolta un proiect de sute de milioane de euro face legea pe aria de dezbateri imobiliare a forumului.


p.s. Am sters numele real pentru ca intereseaza mai putin (desi prezentarea si-a facut-o singur pe blogul personal, fiind practic accesibila oricui cauta pe google cuvintele "punktarkitecht arhitect wordpress")

joi, 26 martie 2009

Softpedia si manipularea imobiliara

motto:
M'am trezit acum citeva luni, cind s'a scindat topicu' de Ansambluri rezidentiale ca trebuie sa chipurile moderez o arie de frustrati, cu penisurile mici si blegi, cu oaie atrofiate si uscate si pampersi lipiti de cur d'atita defecat de frica ce stau la mama acasa si sug destu' mare sau transpira de ciuda ca platesc o chirie la nu stiu ce cioban de prin Jilava ramas cu valoroasa mostenire, un ap. cu 2 camere prin curu' bercenilor. MODERATOR SOFTPEDIA



Conform SATI, Softpedia este cel mai vizitat forum de discutii, cu 17.028.861 afisari, 5.232.805 vizite si 2.628.426 vizitatori unici in luna februarie (conform SATI). O comunitate foarte mare, in care informatiile se raspandesc repede.

Asigura-te ca ai un om cheie pe forum, care sa aiba puterea sa stearga postarile care sint contrare cu interesele tale, sa inchida topicurile deschide, sa suspende si hartuiasca cu avertismente membrii forumului cu "atitudine ostile" etc. si ti-ai asigurat o usa deschisa pe cel mai mare forum de discutii din romania. Nimeni nu va mai putea posta vreodata ceva negativ la adresa ta sau a afacerii tale.

De aproape un an de zile PUNKT, moderator al ariei imobiliare de pe forumul Softpedia actioneaza in felul descris mai sus.

Primul topic din primavara lui 2008 care anunta faptul ca pretul apartamentelor a inceput sa scada a fost inchis rapid, ulterior a fost sters de tot, cu o replica "memorabila":



Topicul era prea deranjant... si contrar cu instructiunile si probabil "asteptarile" sale, care coincideau cu "previziunile" facute de "specialistii" imobiliari ai momentului:




In urma semnarii unui contract, probabil foarte gras si semnat 100% cu un dezvoltator imobiliar, amicul nostru isi arata "pretuirea" fata de cei care "indrazneau" sa afirme pe forum ca preturile imobiliare sint supraevaluate si urmeaza sa scada:



Da, acest om este moderator al unui forum cu milioane de vizitatori...

Aproape toate topicurile care anuntau scaderile de preturi au cazut "la datorie"
Topicul meu in care realizam statisticile de pret a fost ciopartit pe rand de PUNKT si amicul Turbo_trabannt, inchis, iar redeschis, iar inchis. Am fost hartuit cu avertismente(ultimul primit zilele trecute), vanat pentru orice postare care i se parea acestui moderator ca fiind offtopic, pana am renuntat la a mai posta pe arie. Nu am fost singurul care a beneficiat de acest "tratament", aria de abuzuri abunda de reclamatii la adresa "moderatorului" Punkt.

Mai nou, PUNKT a descoperit ca preturile nu mai scad in sectoarele 5 si 6 si si-a facut singur topic in care se intreaba (singur cred) "Avem un bottom?"(in care majoritatea postarilor ii apartin de altfel). Am postat pe acel topic, in cateva secunde postarea disparuse. Am postat graficul cu evolutia 1996-2009, tot cateva secunde a rezistat acea postare. Toate postarile mele ulterioare au disparut. Lumea nu trebuie sa cunoasca adevarata stare de fapt, lumea trebuie sa afle doar ceea ce vor unii sa afle...

Nu am primit absolut nici un raspuns la mesajele trimise super-moderatorilor sau adminilor forumului... in fine, daca vreti sa va faceti o parere reala despre evolutia pietei imobiliare evitati acea parte a forumului. Colcaie de "interese" si sfaturi "binevoitoare".


edit: personajul nostru este in vrie:

Si pt. ca am si eu o limita si pt. ca m'am saturat sa ma tot hartuiesti , o sa te banez personal si definitiv. Esti un nesimtit mincinos, setat pe o ambitie oarba de a ma discredita. Esti atit de absurd incit vii cu exemple publice pe forum, de parca ar fi nu stiu ce secrete. Dude, teoria conspiratiei este pt. oameni labili. Personal nu cred ca esti normal la cap.

Sunt convins ca te'am jignit prin cele scrise mai sus dar m'am saturat sa ma tot cicalesti, urmaresti, hartuiesti. Bye.


Si m-a banat :))

edit 2: am lasat sa treaca comentariul "amicului", de distractie, have fun :)

edit 3: €150m Romanian housing development announced by Belfast developer. Legatura cu individul? firma la care cu onor activeaza. Mai pe romaneste, domnul moderator Punkt lucreaza la o firma care participa la dezvoltarea unui proiect imobiliar de 150 milioane de euro.

edit 4. @Punkt, in caz ca dispare si pagina din cache-ul google(asa cum a disparut profilul tau de pe linked in), am facut o copie de siguranta, asa, ca sa stii.

edit 5. Punkt, vei putea sa spui ca esti "coleg de breasla" cu mine de-abia cand vei termina facultatea la stat(intai sa fii in stare sa intri) si cand iti vei lua stampila de arhitect(stagiatura ar trebui sa dureze 2 ani, nu 4), ok?

miercuri, 18 martie 2009

Balonul imobiliar bucurestean : imaginea completa

Am terminat prelucrarea anunturilor din arhiva ziarului Anuntul de la A la Z. Graficul evolutiei preturilor apartamentelor de 2 camere din Bucuresti este acum complet.



Cifrele:



Pe scurt, sint luate in calcul 143 editii(ultima editie a fiecarei luni) insemnand un total de 122157 anunturi publicate intre datele de 31 octombrie 1996 si 26 februarie 2009.

Update 31.03.2009 - am adaugat ultima editie din martie 2009; am mai ajustat niste filtre de selectie pentru a rejecta din preturile recunoscute incorect sau afisate incorect.

Update 28.04.2009 : am adaugat seria de date in format tabelar.
p.s. Ca fapt divers, acest grafic a fost interzis pe forumul softpedia (postarea a fost stearsa in cateva secunde si dupa putin timp am fost zburat de pe forum)

Update 51.09.2009 : am calculat si adaugat la grafic seria cu preturile medii lunare.

marți, 17 martie 2009

Experiment : Indicele S&P/Case-Shiller Composite 10 vs Bucuresti

De curiozitate am suprapus indicele preturilor imobiliare din cele mai mari 10 orase americane realizat de Standard&Poor's (S&P/Case-Shiller Composite 10) cu statistica calculata de mine pentru apartamentele de 2 camere pentru perioada 1996-2007. Pe grafic am considerat nivelul preturilor din ianuarie 2000 ca fiind 100%.



Mareata bula imobiliara americana devine aproape plata in comparatie cu "fascinanta" (dar nu eterna) bula mioritica.

luni, 16 martie 2009

Update : Indicele Colliers BREI pe Februarie

Am actualizat graficele indicilor imobiliar BREI calculati de Colliers. Ca de obicei ne sint prezentate franturi de date, si pe langa asta am observat si aparitia unor comentarii "ciudate" (spre exemplu daca in februarie ni se spunea ca in sectorul 1 preturile au crescut cu 7%, acum ni se spune ca in sectorul 1 continua trendul descendent de 6-7%).
Ciudata este si valoarea BREI-N care are exact aceeasi valoare cu cea din ianuarie, in ciuda faptului ca dezvoltatorii au depasit faza de negare si au inceput sa lase preturile jos.

In fine, pentru cine este interesat, am pus mai jos graficele.




Graficul pe componente:

vineri, 13 martie 2009

Experiment : viteza de dezbalonare

Am decupat portiunea descendenta a graficului S&P/Case-Shiller HPI, i-am schimbat culoarea in rosu si am pus-o in oglinda. Pana acum graficul este aproape simetric, preturile scad cu aproximativ aceeasi viteza cu care au crescut.

America : Standard&Poor's/Case-Shiller Home Price Indices

Cam asa stau "ostilitatile" pe "frontul" imobiliar american:

Indicele Composite-10 CSXR (cele mai mari 10 orase americane)


Evolutia indicilor imobiliari pentru orasele care intra in calculul indicelui Composite-10 CSXR


Pentru o imagine mai clara cititi si Preturile caselor merg numai in sus? O mare gogorita

edit : Cifrele nu sint actualizate cu rata inflatiei.

joi, 12 martie 2009

"Piaţa imobiliară continuă să şocheze prin viteza cu care scad preţurile"

Din Cotidianul de azi :


Apartament de 4 camere vândut la preţ de două camere

Aşa a reuşit un proprietar de apartament să îşi vândă imobilul din Bucureşti. Modelul, adică înjumătăţirea preţului, împrumutat şi de alţi proprietari, nu are însă acelaşi rezultat peste tot

Proprietarii care vor într-adevăr să vândă încep să lase preţul apartamentelor la jumătate, dar nici aşa clienţii nu se prea înghesuie să cumpere. Piaţa imobiliară continuă să şocheze prin viteza cu care scad preţurile. “Proprietarii nevoiţi să vândă trebuie să scadă preţul până când acesta devine atractiv. Preţurile de vânzare efectivă sunt de cele mai multe ori cu mult sub preţurile medii solicitate iniţial”, arată anunturiparticulari.ro, un site specializat în vânzări de locuinţe.[...]

Acelaşi proprietar, pentru acelaşi apartament, cerea 140.000 de euro în februarie 2008, iar acum l-a vândut în sfârşit cu 72.000 de euro”, precizează anunturiparticulari.ro. Şi acesta este un exemplu fericit, în care proprietarul a reuşit să pună mâna pe o sumă de bani. Alţi proprietari au micşorat preţul bunului imobiliar pe care îl au la vânzare cu mai mult cu jumătate, dar fără acelaşi rezultat
.

Articolul complet aici

Ma intreb de ce n-a socat pe nimeni din presa si viteza de crestere acum un an-doi-trei intrucat viteza de dezbalonare este cam similara cu cea de balonare...

In alta ordine de idei, Preturile caselor din Marea Britanie se vor prabusi cu 55 de procente

marți, 3 martie 2009

Century 21 : "We expect transaction prices for 3-rooms apartments to drop below EUR 50,000 before the Bucharest real estate market recovers"

Century 21 a facut primul studiu imobiliar care pleaca de la fundamentele economice, nu de la presupuneri fanteziste gen Bordei-Eurisko,Irina Petrescu - EsopVlad Vlasceanu, Zilisteanu etc.

Mai precis sint luate in calcul salariul mediu si previziunile economice elaborate de Comisia Nationala de Prognoza. Aici ar putea fi o mica problema, intrucat toamna trecuta inainte de alegeri agentul electoral numit Comisia Nationala de Prognoza "prognoza" pentru anul 2009 elucubranta cifra de 6% pentru cresterea PIB precum si un curs mediu leu-euro de 3.60, pentru ca in primavara sa modifice cifrele la 2.5% crestere PIB si 4.0 curs leu-euro, prognoza ultra-optimista zic eu.

Concluziile sint urmatoarele :

Pe plan national preturile imobiliare pot scadea si fluctua pana in jurul valorii de 38.000 Euro

In Bucuresti pretul median va scadea pana in jurul valorii de 50.000 Euro

Asta ar insemna conform studiului aproximativ 630E/mp pe plan national si 670E/mp in Bucuresti.

Dupa calculele mele asta ar insemna o scadere cu 50% fata de preturile actuale.

sâmbătă, 28 februarie 2009

Apartamentele din Bucuresti s-au ieftinit in luna februarie cu 3% fata de ianuarie 2009 si cu 30% fata de luna iunie 2008

Am mai incheiat o luna de statistici. Pe scurt, luna februarie se prezinta in felul urmator:

Per general:
La pretul apartamentelor : -30% fata de iunie 2008 si -3% fata de ianuarie 2009
La pretul pe metrul patrat : -30.1% fata de iunie 2008 si -4.4% fata de ianuarie 2009

Garsoniere

La pretul garsonierelor : -27.8% fata de iunie 2008 si -2.7% fata de ianuarie 2009
La pretul pe metrul patrat : -29.4% fata de iunie 2008 si -1.8% fata de ianuarie 2009

Apartamente cu doua camere

La pretul apartamentelor : -31.5% fata de iunie 2008 si -3.8% fata de ianuarie 2009
La pretul pe metrul patrat : -32.4% fata de iunie 2008 si -3.6% fata de ianuarie 2009


Apartamente cu trei camere

La pretul apartamentelor : -28.8% fata de iunie 2008 si -2.1% fata de ianuarie 2009
La pretul pe metrul patrat : -29.8% fata de iunie 2008 si -3.2% fata de ianuarie 2009

Apartamente cu patru camere

La pretul apartamentelor : -26.4% fata de iunie 2008 si -4.3% fata de ianuarie 2009
La pretul pe metrul patrat : -25.0% fata de iunie 2008 si -4.9% fata de ianuarie 2009

Graficele evolutiei pe sectoare le gasiti in sectiunea dedicata.

Chiriile sint in corzi, inregistrand fata de luna septembrie scaderi de aproximativ 18% la garsoniere, 18% la apartamentele de 2 camere, 25% la apartamentele de 3 camere si aproximativ 21% la apartamentele de 4 camere (valori mediane).

marți, 24 februarie 2009

Nu se mai vad graficele

Din motive care tin cel mai sigur de Google, gadget-urile care afiseaza graficele nu mai functioneaza. Sper sa se remedieze cat mai curand.

Edit : vad ca si gmail are probleme... in fine, am primit rapuns de la google, se pare ca se ocupa de "problema". I-o fi ajuns recesiunea...

Edit 2: Se pare ca problema a fost rezlovata, am primit un al doilea e-mail de la google. Nu ma asteptam sa fie atat de rapizi

joi, 19 februarie 2009

Preturile medii lunare pe sectoare

  • Pret mediu lunar pe sectoare pentru garsoniere:


  • Pret mediu lunar pe sectoare pentru apartamentele de doua camere:


  • Pret mediu lunar pe sectoare pentru apartamentele de trei camere:


  • Pret mediu lunar pe sectoare pentru apartamentele de patru camere:


Algoritmul de recunoastere a zonelor are un procent de recunoastere de aproximativ 98%, recunoscand cam 550 cuvinte cheie, fiecare cu sectorul si cartierul sau.

miercuri, 18 februarie 2009

Update : Indicele Colliers BREI pe ianuarie 2009

Colliers a publicat rezultatele statisticii pe ianuarie :Colliers: apartamentele din sectorul 3, -42% in sase luni
Noile valori pentru BREI V si Brei N sint 1.359 euro/mp si respectiv 1.778 euro/mp.
Putin ciudata valoarea BREI-N insa parerea mea e ca va urma o corectie severa in lunile urmatoare.

Graficul:



Graficul pe componente:

marți, 17 februarie 2009

Cateva date statistice

La 31.12.2008 in Romania erau 4,7 milioane salariati
... in acelasi timp biroul de credit raporta ca 4.4 milioane de clienti au 7.5 milioane de credite

In luna octombrie 2007 pretul median pentru un apartament de 2 camere era 93.000 E. La o rata a dobanzii efective de 9,52% (conform finzoom.ro), rata lunara de plata era cam 780 E. La un grad de indatorare de 50% era nevoie de un salariu de 1560E/luna sau doua de 780E.
...La acea data , in Romania, conform datelor Institutului National de Statistica, 150,9 mii de oameni aveau salariile nete peste 800 Euro/luna : 91.8 mii de barbati si 59.1 mii femei

...In decembrie 2008 conform biroului de credit erau inregistrate 158.000 credite ipotecare

..tot in decembrie 2008 salariul mediu net in Bucuresti era de 2079 lei. La cursul actual inseamna 483E. Cu doua salarii medii si un grad de indatorare de 50% se poate lua un credit maxim de aproximativ 50.000 E, la o rata a dobanzii de 11% (pe 30 ani).


...re-relaxarea creditarii? Pe cine ar mai ajuta?

__________________
surse:
Cercetarea statistică asupra salariilor în luna Octombrie 2007
Buletin statistic lunar nr 12
Buletin Statistic Lunar - Bucuresti - decembrie 2008
Romanii au in total 158.000 de credite ipotecare de la banci, cu o valoare medie de 32.000 de euro

luni, 16 februarie 2009

Preturile imobiliarelor in Bucuresti, evolutia 1996 - prezent (2)

Am facut modificarile necesare pentru a putea prelua si restul de fisiere text plus niste mici modificari la functiile pentru depistarea pretului. Au ramas doar PDF-urile de prelucrat.
Pentru a impaca si capra si varza am exprimat preturile in 4 moduri: euro, dolari, lei - valoare nominala si lei - valoare reala.
Am ales mediana pentru ca in cazul ei influenta valorilor extreme (mult prea mari sau mult prea mici) este minima spre deosebire de media aritmetica. Graficele sint inca provizorii, mai trebuie puse filtre la interogari, insa nu cred ca imaginea de ansamblu va fi modificata substantial.

Apartamente cu doua camere
Evolutia in euro*:



Evolutia in dolari:



Evolutia in lei - valore nominala**



Evolutia in lei - valore reala, cu baza de calcul in decembrie 2008**



________________________________________________
* ECU până la 31 dec 1998, EURO de la 1 ian.1999
**Pentru continuitatea graficului am ales sa exprim toate preturile in lei vechi

joi, 12 februarie 2009

Preturile imobiliarelor in Bucuresti, evolutia 1996 - prezent (1)

Acum cateva zile am ajuns din intamplare pe site-ul AnuntulAZ unde am observat in bara de meniu o sectiune foarte interesanta : Arhiva Ziar Am gasit aici arhiva ziarului incepand cu toamna anului 1996. Dupa cateva zile de programat la o rutina care sa citeasca anunturile si sa le introduca intr-o baza de date am reusit sa introduc o parte din anunturi.
Am preluat numai ultima editie din fiecare luna, in total 127 editii. Nu o sa intru prea mult in probleme tehnice, momentan am introdus datele pentru anunturile de vanzare ale apartamentelor cu 2 camere publicate intre datele 31.10.1996 si 28.02.2005(pentru urmatoarele editii sint necesare ceva modificari la cod).
Preturile sint exprimate in dolari (ce era exprimat in lei a fost transformat in dolari la cursul lunii respective, la fel si pentru preturile in euro, care au aparut foarte tarziu, prin 2003).


Pretul mediu si pretul median (in USD)  al apartamentelor cu 2 camere intre 31.10.1996 si 28.02.2005 

miercuri, 11 februarie 2009

luni, 9 februarie 2009

Dan Popa si boom-urile oraselor "superstar"

Intr-o postare recenta de pe blogul sau, Dan Popa scrie despre un studiu al unor profesori americani, spunandu-ne ca din raport reies doua idei, si anume :

Una de bun simt si o alta surprinzatoare. Cea de bun simt este aceea ca preturile de pe segmentul imobiliar sunt de cateva ori mai mari in orasele mari decat in cele de marime medie, ceea ce e foarte rezonabil. Cealalta afirmatie este ca in orasele mari, boomul imobiliar ar putea sa isi mentina tendinta de crestere, in ciuda tuturor crizelor.


Ceea ce nu ne spune Dan Popa sint urmatoarele lucruri, esentiale in intelegerea acestor doua concluzii:

1. Raportul , al carui text poate fi consultat aici, a fost publicat in anul 2006, an in care preturile imobiliare din Statele Unite erau aproape de maximele istorice:



De fapt avem si evolutia pe marile orase americane, indicele Standard & Poor's ne prezinta evolutia acestor preturi (graficul este facut de mine in excel, dunga rosie reprezinta data aproximativa a publicarii studiului):



Evolutia ulterioara a preturilor dovedeste ca teoria celor trei "specialisti" este eronata, preturile nu si-au mentinut tendinta de crestere, cu toate "placintele" implicate in studiu.

2. Dan Popa face urmatoarea afirmatie : "boomul imobiliar ar putea sa isi mentina tendinta de crestere, in ciuda tuturor crizelor" cu toate ca la data publicarii raportului nu exista nici o criza, iar acum, cand avem criza, preturile sint pe trend descendent cam de doi ani, dupa cum reiese din indicele Standard&Poor's

3. Colac peste pupaza, doi din cei trei autori ai studiului activeaza in firme care se ocupa cu investitiile imobiliare speculative :

Joseph Gyourko:
-Trustee, EII Realty Securities, Inc.; Senior Advisor and Director
-AMC Delancey Group; Executive Committee


Christopher Maye

“He also works as part-time research director and member of the Board of Directors of Oak Hill REIT Management, a REIT hedge fund.”

4. Daca nu se opreau cu analiza lor doar asupra oraselor mari din Statele Unite, cei trei "cercetatori" aveau surpriza sa descopere ca dupa un mega boom urmeaza o lunga perioada de scaderi ale preturilor si aici avem cazul oraselor mari din Japonia, care dupa mega-bubble-ul imobiliar al anilor '90 au inregistrat o lunga perioada de scadere (cam 17 ani)


(sursa Japan Real Estate Institute)

In concluzie avem un studiu facut de trei "specialisti universitari" imobiliari, dintre care doi se ocupa "intamplator" cu investitiile speculative imobiliare, studiu care ale carui concluzii au fost anulate de realitate la nici cateva luni de la publicare... studiu care a fost preluat la aproape 3 ani de catre Dan Popa si ale carui concluzii dovedit eronate sint aplicate Bucurestiului...

Nu-mi ramane decat sa citez un comentariu al lui AristotelCostel de pe blogul lui Dan Popa:

Stimate Domnule Hymerion,
A început campania proactivă în cadrul Hotnews în privinţa imobiliarelor româneşti?
Vă mulţumesc,
AC