Actualizare 9 noiembrie 2009

Intrucat trecuse cam mult timp de cand actualizasem ultima oara statisticile si unii se intrebau deja daca nu cumva am cedat "presiunii intereselor ascunse" :)), mi-am facut ceva timp si am adus la zi toate graficele. Asadar am adaugat editiile incepand cu ziua de 14 octombrie pana vineri 6 noiembrie.

Test : Pretul mediu pentru apartamentele din zone centrale si ultracentrale

Evolutia pe editii a mediei preturilor anunturilor de vanzare din zonele centrale si ultracentrale

Garsoniere



Apartamente cu 2 camere



Apartamente cu 3 camere



Apartamente cu 4 camere

Manipulare: campania de toamna

Citesc:

Preturile locuintelor noi nu mai au de unde sa scada, piata imobiliara atingand o limita istorica, iar in Capitala nu se vor vinde locuinte sub 900 de euro pe metru patrat, a precizat Asher Lax, manager de vanzari la grupul Adama. ) sursa - ziare.com

Nu stiu ce limita istorica viseaza domnul Lax, insa conform Colliers, pretul mediu pentru un metru patrat intr-un apartament nou este de 1674 E/mp. Asta inseamna ca pana la "istorica" limita mai este loc de scadere cam 46%. Totusi, daca dezvoltatorii nu vor vinde cu mai putin de 900E/mp, bancile mai mult ca sigur ca nu vor sta pe ganduri...
Domnul LAX ne loveste si in Ziarul Financiar :

Tot el apreciaza ca in urmatorii doi ani preturile vor creste cu 10-20% pe fondul cererii de locuinte noi. "Am foarte multa incredere in piata imobiliara", a incheiat Lax.

Care cerere este sublima dar lipseste cu desavarsire. Ba mai rau, citesc in Cotidianul:

Peste trei ani, dacă dezvoltatorii se ţin de cuvânt, oferta de apartamente în ansambluri rezidenţiale poate duce la suprasaturarea pieţei rezidenţiale din Bucureşti, ducând la diminuarea preţurilor la apartamentele vechi.
“În cazul în care jumătate din apartamentele anunţate vor fi livrate se va crea o supraofertă. Va fi un şoc pe piaţa apartamentelor vechi, nu putem estima cu cât, dar cu siguranţă preţurile vor fi în scădere, mai ales că apartamentele noi din 2012 vor fi construite cu preţuri mai mici la teren, materiale de construcţie, precum şi la manoperă, lucru ce se va reflecta în preţurile mai mici de vânzare”, ne-a spus Matei Maloş, directorul site-ului imobiliar magazinuldecase.ro.

Asadar supraoferta la locuintele noi duce la ieftinirea locuintelor vechi (!). Nici un cuvant despre faptul ca supraproductia unui anumit produs duce in primul rand la scaderea pretului acelui produs. Particularii nu au insa buget de publicitate...

Ca tot am amintit de Colliers, vad ca ne anunta ca preturile la 2 camere si garsoniere au crescut cu 15% fata de perioada anterioara programului "prima casa". Ce nu se spune in absolut nici un articol de ziar care a preluat comunicatul Colliers este faptul ca de la minumul de 1133E/mp atins in martie, pretul la apartamentele vechi a crescut doar cu 3%, pana la valoarea de 1167, conform BREI pe luna septembrie. Singurul ziar care publica cifrele brei este Business magazin. Absolut nici un ziar nu publica graficul evolutiei indicelui imobiliar BREI (pe care il gasiti actualizat la mine pe blog). Ba chiar mai mult, cateva generalizeaza afisand titluri gen "Apartamentele s-au scumpit cu 15%".

Tot Colliers ne anunta :

Chiriile din Capitala s-au scumpit in luna septembrie dupa ce, in urma cu doua luni, chiriile au ramas nemodificate, in ciuda presiunilor facute de chiriasi: "Dupa primele luni de criza, in care companiile au tot amanat decizia de inchiriere pe fondul incertitudinii, interesul se afla acum in crestere si speram sa se concretizeze in marirea volumului tranzactiilor in cea de-a doua parte a anului", explic, atunci, Marius Stefanescu, senior Broker in cadrul Departamentului Industrial al Colliers International.

In primul rand chiriile in luna septembrie nu au crescut ci mai degraba au scazut. Asta cel putin pe segmentul rezidential unde se inregistreaza cele mai mici valori din ultimul an. Luna septembrie a adus totodata si o crestere a numarului apartamentelor scoase la inchiriere.

Pe segmentul comercial este jale:

Calea Victoriei, record de scădere a chiriilor în UE: 44,8%
Spatiile comerciale stradale din Bucuresti: Chirii mai mici cu 30% si grad de neocupare de 20%
Chiriasii fac acum legea in malluri: „Ochi pentru ochi, dinte pentru dinte”

Cat despre birouri...
Pipera Business Tower are un singur chiriaş în 13 etaje de birouri
Singuri acasă: clădirile de birouri din Capitală rămân fără chiriaşi
Cladirea de birouri Europe House din Capitala are 10% din spatii libere
Intr-adevar, se bat companiile pe spatiile de birouri...

Din acelasi ciclu al traznailor, citesc tot pe Ziare.com

Creste numarul autorizatilor de construire a cladirilor rezidentiale
Numarul autorizatiilor de construire pentru cladiri rezidentiale s-a ridicat, in primele opt luni, la 33.034, fiind cu 20% mai mic fata de cel consemnat in perioada similara din 2008, conform datelor centralizate de INS.

Nu stiu daca se incadreaza la manipulare sau pur si simplu la prostie.

Asadar speriem bizonu' din toate pozitiile, doar doar o pica ceva...

Material documentar pentru bloggerii economici

Inainte de a trage concluzii despre evolutia pe termen lung a preturilor imobiliare, unii bloggeri economici ar trebui sa aprofundeze "adevarata" evolutie pe termen lung, nu doar cea din 1992 pana in prezent, perioada in care a avut loc cel mai mare "buboi" imobiliar al istoriei (balonul imobiliar american incepandu-si ascensiunea in anul 1997).

Asadar reiau graficul realizat de profesorul Robert Shiller, creator al indicelui imobiliar Standard & Poor's , alaturi de Karl Case, grafic care surprinde evolutia imobiliarelor americane din 1890 pana in prezent :



Sau poate ar vrea bloggerii economici sa-si readuca aminte de evolutia buboiului imobiliar japonez, cel mai mare balon imobiliar de pana la cel american :



...sau poate evolutia balonului imobiliar romanesc?





O sa va spun eu concluzia : acum, cand balonul american nu este pe deplin dezumflat, preturile sint cu 30% mai mari in termeni reali decat erau in 1890. Asadar 30% in 119 ani. Cam 0.22% pe an... pe termen lung ... Inainte de buboi, in 1997, erau cu 10% (!) mai mari (in termeni reali) decat in 1890.

Test : Pretul mediu pentru apartamentele cu 2 camere - zone centrale si ultracentrale

Cateva functii adaugate gadgetului Google pentru grafice si ar trebui sa avem un sistem mai flexibil pentru afisat mediile pe zone decat precedenta incercare.
Am luat in calcul apartamente cu pretul mai mare de 20.000 E intrucat filtrul de selectie de la mediile generale este prea restrictiv (daca intr-o anumita zona sint sa zicem 10 aunturi insa doar doua au suprafata, restul de 8 au picat la "datorie", chiar daca au pret valid)

Graficul :



Graficele unelor zone pot arata ciudat, cu variatii mari de la o editie la alta, este din cauza numarului mic de anunturi din zona respectiva (intr-o zi poate sa fie un singur anunt cu un apartament de lux spre exemplu, in alta zi pot fi cateva apartamente mai "normale", de unde si o variatie "ciudata" a graficului. La un numar mare de anunturi aceste variatii se estompeaza insa cand intri in detalii trebuie sa stii la ce sa te astepti.

Update de grafic : Colliers BREI pe august

BREI-N (indicele apartamentelor noi) a scazut de la 1660 Euro/mp la 1647 Euro/mp; BREI-V(indicele apartamentelor vechi) a crescut de la 1150Euro/mp la 1154Euro/mp
Per total, indicele BREI (media ponderata intre BREI-N si BREI-V) a scazut de la 1329 Euro/mp la 1326 euro/mp.
(sursa)

Graficul indicelui BREI pe componente:



Comparatia cu valorile PIB si ale salariului mediu prognozate de catre Comisia Nationala de Prognoza: