Am actualizat toate graficele. De notat scaderea indicelui pretului mediu general lunar in luna curenta si amplificarea vitezei de scadere a chiriilor. Bull-trapul se pare ca este pe sfarsite.
edit: Am adaugat un grafic si cateva linkuri de despre bull-trap si bule speculative, majoritatea bazandu-se pe graficul facut de catre dr. Jean-Paul Rodrigue de la Hofstra University
http://www.romanialibera.ro/a155180/fazele-bulelor-speculative.html
http://romanianuda.blogspot.com/2008/11/fazele-balonului-imobiliar-pe-nelesul.html
http://canadianfinanceblog.com/2009/08/06/is-the-current-market-a-return-to-normal.htm
Nu am gasit date de contact - e-mail - asa ca scriu aici. Poti sa imi raspunzi pe mail.
RăspundețiȘtergereNu am cunostinte economice, de aceea vin cu o intrebare stupida. Ce ai vrut sa zici prin
Bull-trapul se pare ca este pe sfarsite.
Asta inseamna ca balonul s-a spart si ca am trecut de perioada de scadere a preturilor la imobiliare? Sau asta inseamna ca de acum incep sa scada preturile ca s-au mai cernut speculanzii de imobiliare?
Multumesc anticipat de raspuns.
Multumim toti pentru munca pe care o faci! (noi toti anonimii care citim blogul tau)
RăspundețiȘtergere@Ics, bull-trap reprezinta o tendinta de revenire a preturilor "la normal" dupa o perioada de scadere, moment in care cei "slabi de inger" hotarasc sa cumpere, speriindu-se ca preturile o vor lua iar in sus. Cum iti dai seama ca aprecierea preturilor este artificiala? Simplu, te uiti la ce indica fundamentele economice. Nu poti avea cresterea somajului, scaderi de salarii, scadere economica pronuntata etc, in schimb preturile imobiliare sa creasca.
RăspundețiȘtergere@anonimi si nu numai, multumesc pentru sustinerea voastra :)
@renderman
RăspundețiȘtergerePermite-mi sa nu fiu de acord cu ultima afirmatie. In Marea Britanie, de exemplu, preturile cresc in ciuda somajului si a deteriorarii conditiilor economice.
Bull-trap-ul apare de regula relativ aproape de varf, nu dupa un colaps de 40 - 50%. Nu cumva scaderile pe care le vezi acum sunt rezultatul perioadei de iarna?
@investitorul: nu oblig pe nimeni sa-mi impartaseasca punctul de vedere, fiecare e liber sa gandeasca ce vrea si cum vrea. Verifica totusi te rog nivelul actual de preturi pe evolutia 1996-2009 si vezi cat de "departe" de varf sintem.
RăspundețiȘtergereCat despre Marea Britanie, uite un material interesant:
Professor Robert Shiller warns Britain may suffer a double recession
Sau asta:
Is The Current Market A Return To Normal?
Scaderi datorita perioadei de iarna? O sa trec expresia la colectia de (false)motive de scadere, alaturi de "scadere de primavara", "greva a cumparatorilor", scadere datorita campionatului european de fotbal" etc.
Faptul ca tara este in cacao pana la gat nu-l veda nimeni? Ca nu sint bani de pensii, de salarii, ca oamenii sint concediati? Si in primul rand ca bancile straine nu mai arunca cu bani ci isi reduc expunerea pe piata romaneasca?
De unde bani pentru crestere?
S-a terminat cu "80% grad de indatorare", s-a terminat cu "credit cu buletinul", s-a terminat cu frenezia de salarii si bonusuri in banci etc... Romania a ramas in "pibul gol" dupa inchiderea robinetului cu bani din vest, asta sintem, o tara care din propriile-i resurse nu este in stare sa plateasca pensiile sau salariile bugetarilor, o tara pradata si vanduta la fier vechi. Cresteri de preturi??? De unde???
@Investitorul (dumb money? Smart money garantat n-are cum sa fie), tot ce ai remarcat este ca si in Marea Britanie este bull trap.
RăspundețiȘtergereApoi, poza e doar ilustrativa. Bull trapuri pot aparea la orice nivel, si de cele mai multe ori apar mai mult de unul. Pe o scadere sa zicem de 5 ani, pot aparea chiar 3-4 bull trapuri.
Tin sa atrag atentia distinsilor comentatori asupra faptului ca argumentul scaderilor pricinuite de perioada de iarna nu sta in picioare deoarece, ultima oara cand am verificat, inca era TOAMNA.
RăspundețiȘtergere@renderman
RăspundețiȘtergereIn perioada 1996 - 2002 tranzactiile se faceau cash iar salariile erau de 3x mai mici, deci nu consider ca acea perioada este relevanta ca punct de reper.
Ce am vrut sa subliniez cu Marea Britanie este ca pachetele de stimulare fiscala si quantitative easing din partea guvernelor pot sustine preturile in lipsa unor fundamente economice solide. Inflatia poate sa apara si in perioade de declin economic, si asta se pare ca se-ntampla acum in Marea Britanie.
Nu sugerez ca urmeaza o crestere de preturi, dar cred ca marea scadere a avut deja loc.
@Marian
Depinde la ce te raportezi. La cati bani tiparesc Britanicii real estate-ul s-ar putea sa fie o investitie mai buna decat lira sterlina.
@investitorul, gresesti. Perioada 2003-2008 s-a ridicat nu prin stiu eu ce investitii in productie, carevasazica dezvoltare durabila. "Duduiala" s-a bazat pe consum bazat pe credit. plus specula imobiliara. Punct. Acum banii au plecat, asadar s-a revenit aproximativ la situatia de dinainte de 2003. Dovada ca economia nu genereaza bani nici macar pentru plata pensiilor sau salariilor. Simplu.
RăspundețiȘtergere"pachetele de stimulare fiscala si quantitative easing din partea guvernelor pot sustine preturile in lipsa unor fundamente economice solide." ...adancind astfel dezechilibrele economice. Nu poti rezolva o criza generata de prea multi bani scosi din palarie scotand si mai multi bani din palarie, sau, ca sa fiu si mai plastic, nu poti stinge un foc turnand peste el benzina.
Marea scadere a avut loc? Amuzant. Daca 13.3%(scaderea brei-nou fata de maxim) reprezinta "marea scadere" atunci noi romanii sintem intr-adevar originali. Insa tocmai s-a dovedit ca nu sintem deloc atipici, cum incercau sa ne convinga trombonistii imobiliari.
Cat despre banii tipariti de britanici, acum nu stiu daca ii depasesc pe americani. Tind sa cred ca nu.
Scaderea a fost de 40% pe ansamblu. Brei nou reprezinta un procent nesemnificativ din fondul locativ care o sa se corecteze in urmatorii 2-3 ani. La fel e posibil sa mai scada daramaturile din anii '60 din drumul taberei, dar asta ar insemna un -10 sau -20% la total.
RăspundețiȘtergere"adancind astfel dezechilibrele economice" de acord cu tine, dar scopul discutiei era efectul pe care-l au asupra preturilor nu daca rezolva sau nu criza.
Nu stiu cine tipareste mai multi bani, dar toti tiparesc. In cea mai mare contractie economica de la marea depresiune te-ai astepta ca preturile sa se prabuseasca, dar petrolul e la $80, aurul la un maxim istoric, iar preturile de consum nu scad.
Ca sa fim in situatia din 2003 trebuie ca veniturile, creditul si averea personala sa scada la nivelul din 2003. E posibil sa ne-ntoarcem la nivelul de trai din 2003, dar nu cred ca vom mai vedea vreodata preturile de atunci.
L-am remarcat pe "Investitorul" cu 1-2 saptamani in urma... dar in ultimul articol si-a cam dat cu interesele pe fata. :)
RăspundețiȘtergere... faptul ca nu scad preturile produselor esentiale reprezinta argumentul forte ca raman mai mult bani pentru clociada. :)
QE se petrece in SUA, UK, UE, Japonia... dar nu si in Romania. Romanii trebuie sa-si gaseasca in mediul economic selenar romanesc un al doilea job platit la fel de prost in lei... lei tot mai slabi fata de... euro.
Ce inseamna tiparirea de bani? Fed-ul, daca nu se opreste la timp, va genera alte bule, dar nu cu implicare generalizata... cu exceptia... aurului.
Piata imobiliara a speriat veveritele... bancile trebuie sa se protejeze de ce urmeaza... nu mai pot arunca banii in prosti.
Economiile sunt varza.
Eu nu cred ca mai vedem alta bula imobiliara... vreodata.
@investitorul
RăspundețiȘtergereTe rog sa tii cont si de formulele de calcul ale preturilor sustenabile ale apartamentelor.
Pretul unui apartament cu 2 camere ar trebui sa se calculeze in felul urmator:
Venitul mediu NET al unei familii pe 3-4 ani - in 2003 preturile deja incepusera sa sara peste aceasta limita.....
Metrul patrat al unui apartament (indeferent de cate camere are...) ar trebui sa fie intre 1-2 salarii medii nete/ persoana
Pretul unui apartament se mai poate calcula in functie de chiria care se poate lua pe el - chiria obtenabila a apartamentului se inmulteste cu 120 (120 reprezinta numarul de luni in care sa iti amortizezi investitia, daca multiplul sare de 120 atunci investitia respectiva nu mai este rentabila).
Ia si fa toate calculele in functie de salariul mediu net din Bucuresti si vei fi surprins.
@AristotelCostel
RăspundețiȘtergere"in ultimul articol si-a cam dat cu interesele pe fata"
M-ai prins. Sunt un rechin imobiliar.
@Anonim
Metricile furnizate de tine par rezonabile (cu exceptia amortizarii investitiei), dar nu m-as baza 100% pe ele. De exemplu 2 salarii / m2 ar insemna 900 EUR /m2 in Bucuresti ceea ce nu e departe de valorile actuale.
"120 reprezinta numarul de luni in care sa iti amortizezi investitia, daca multiplul sare de 120 atunci investitia respectiva nu mai este rentabila"
Yield de 10% / an este considerat foarte bun si la bursa, unde riscurile sunt mai mari decat in real-estate. Nu stiu de unde ai luat valoarea respectiva dar este incorecta.
Afirmatia ca orice profit sub 10% / an nu este rentabil nu are sens. Nu este rentabil fata de ce? Fata de un depozit la termen cu 3% / an un 6% / an este foarte rentabil. Yield-ul mediu la rental property nu este 10% decat in cazuri exceptionale.
Eu mi-am exprimat punctul de vedere si motivele pentru care cred ca nu vom mai vedea scaderi masive. Ramane sa reluam discutia peste un an.
@investitorul, ceva imi spune ca fata de martie 2008 nu ti-ai schimbat semnificativ logica... Asadar sint absolut sigur ca exact aceleasi argumente de acum le-ai fi etalat si in varf de bubble sustinand ca nu exista motive de scadere.
RăspundețiȘtergere@rendermann, multzumesc mult de raspuns si ca ne tii la curent cu REALITATILE si nu cu visele unora. Tind si eu catre acelasi stil de gandire. Perioadele cele mai grele vor veni in 2010 valuri valuri, somajul e in crestere, falimentele sunt rasunatoare, tiparnita merge, dar mai se si incalzesti si mai tre sa ia o pauza, aurul se vinde doar la suprafata (vezi blogul lui flavian) si petrolul e pe sfarsite...
RăspundețiȘtergereMult succes si timp sa tii acest blog "alive"! :)
@investitorul, si eu cred ca logica pe care o folosesti nu mai e aplicabila si iti cam frige buza - cred ca trebuie sa te gandesti la binele tau! mai e un pic si viiiiiiiinnnnnneeeee....
Acest comentariu a fost eliminat de administratorul blogului.
RăspundețiȘtergere@investitorul
RăspundețiȘtergereIn legatura cu 2 salarii pe metru patrat (900 EUR/mp): intradevar, piata nu este departe de acest nivel, insa tot mai este necesara o scadere de 15-20% a preturilor.
Iar la faza cu 120 luni (10%) eu cred ca te inseli foarte mult. Ia si citeste (si intereseazate) si vei afla ....
PS Stii cum calculeaza evreii pretul cand vor sa cumpere ceva? Raspuns: Ia chiria obtenabila si o inmultesc cu 100 :)
@investitorul
RăspundețiȘtergereIn legatura cu scaderea de 40%. Scaderea este de 40% cand te raportezi la EUR, dar daca te raportezi la leu scaderea este mult mai mica. Pe scurt, degeaba au scazut preturile daca si puterea de cumparare a scazut. Preturile trebuie sa scada pana la niveluri sustenabile.
@renderman
Felicitari pentru munca depusa, tine-o tot asa.
@Investitorul
RăspundețiȘtergere... doar pari? :)
Cum-magiun sa dai mai mult de 100 de chirii pe o cloaca in prag de crestere a somajului si ajustari economice crancene?
Cum-magiun sa vezi bottom cand preturile sunt peste 200 de chirii?
Cum-magiun sa vorbesti de limita de jos raportandu-te la inventia romaneasca mp construit fara TVA?
Cum-magiun sa faci propozitii despre revenirea pietei din UK cand... astia sunt in prag de ajustari crancene?
Cum-magiun sa vezi revenirea inflatiei la produsele de stricta necesitate si nu... doar... drept argument al reluarii cresterii preturilor la cloace?
domnule "investitor", eu chiar cred ca tu crezi (si geoana a zis o data ca "venind incoace, ma gandeam de cat timp ma gandesc la ue":))) )ceea ce spui. o sa te rog totusi sa iti asumi riscul ca, fiind implicat direct cu investitii in peata imobiliara risti sa fii cat se poate de subiectiv:) Adica, daca eu m as lua dupa ideile matale, ar trebui sa-mi cumpar acuma casa ca sunt preturile jos din cauza perioadei de iarna. Zici tu ca as fi un mare fraier daca as astepta astenia de primavara cand vor incepe executari silite si reduceri grele de personal la nivel de bugetari? Iti dai tu cuvantul de om serios si investitor in economia romaneasca?:))
RăspundețiȘtergere@Belly:
RăspundețiȘtergereUite am calculat. Daca luam preturile in euro pentru 3 camere:
20 iunie 2008 160000
Acum: 95000
Scadere aproximativ 41%.
In lei:
20 iunie 2008: 3.66*160000 = 585600 RON
Acum: 4.28 * 95000 = 406600
Scadere aproximativ 31%
De unde ai tras concluzia ca e mult mai mica scaderea?
Inainte de jalea cea mare din imobiliare... "investitorul" nu crede ca preturile vor ajunge mai jos.
RăspundețiȘtergereDesigur, n-are niciun interes. Romania-i plina de oameni cinstiti.
Cum face domnul "investitorul" ca sustine puncte de vedere bernankiste. Barbosul chelbos se forteaza sa repare lucrurile incorect, actiunile lui vor lovi de mai multe ori aceeasi bara, iar "investitorul" ne traduce efectele garantate... recte obiectivele lui Bernanke. :)
Salut,
RăspundețiȘtergereChiar ma gandeam la graficul asta, nu mai stiam cum se numeste.
Am avut noroc sa ajung pe blog-ul tau urmarind un comentariu f.bun pe blog-ul lui dan popa.
Cu respect !
Cu mandrie (:P) pot sa spun ca am fost primul din Romania care a pus acest grafic pe un forum, explicand in acelasi timp termeni ca "denial", "denial of denial" samd.
RăspundețiȘtergereDupa parerea mea, astazi suntem in "return to normal", un fel de "liniste si consens" dorit de orice dictator in situatiile limita (adica inainte de a fugi cu elicopterul).
Let the games begin!!
Anonimule, 31% e cu 25% mai mic decat 41%, chiar daca intre ele nu e o diferenta absoluta decat de 10 puncte procentuale.
RăspundețiȘtergere