Una de bun simt si o alta surprinzatoare. Cea de bun simt este aceea ca preturile de pe segmentul imobiliar sunt de cateva ori mai mari in orasele mari decat in cele de marime medie, ceea ce e foarte rezonabil. Cealalta afirmatie este ca in orasele mari, boomul imobiliar ar putea sa isi mentina tendinta de crestere, in ciuda tuturor crizelor.
Ceea ce nu ne spune Dan Popa sint urmatoarele lucruri, esentiale in intelegerea acestor doua concluzii:
1. Raportul , al carui text poate fi consultat aici, a fost publicat in anul 2006, an in care preturile imobiliare din Statele Unite erau aproape de maximele istorice:
De fapt avem si evolutia pe marile orase americane, indicele Standard & Poor's ne prezinta evolutia acestor preturi (graficul este facut de mine in excel, dunga rosie reprezinta data aproximativa a publicarii studiului):
Evolutia ulterioara a preturilor dovedeste ca teoria celor trei "specialisti" este eronata, preturile nu si-au mentinut tendinta de crestere, cu toate "placintele" implicate in studiu.
2. Dan Popa face urmatoarea afirmatie : "boomul imobiliar ar putea sa isi mentina tendinta de crestere, in ciuda tuturor crizelor" cu toate ca la data publicarii raportului nu exista nici o criza, iar acum, cand avem criza, preturile sint pe trend descendent cam de doi ani, dupa cum reiese din indicele Standard&Poor's
3. Colac peste pupaza, doi din cei trei autori ai studiului activeaza in firme care se ocupa cu investitiile imobiliare speculative :
Joseph Gyourko:
-Trustee, EII Realty Securities, Inc.; Senior Advisor and Director
-AMC Delancey Group; Executive Committee
Christopher Maye
“He also works as part-time research director and member of the Board of Directors of Oak Hill REIT Management, a REIT hedge fund.”
4. Daca nu se opreau cu analiza lor doar asupra oraselor mari din Statele Unite, cei trei "cercetatori" aveau surpriza sa descopere ca dupa un mega boom urmeaza o lunga perioada de scaderi ale preturilor si aici avem cazul oraselor mari din Japonia, care dupa mega-bubble-ul imobiliar al anilor '90 au inregistrat o lunga perioada de scadere (cam 17 ani)
(sursa Japan Real Estate Institute)
In concluzie avem un studiu facut de trei "specialisti universitari" imobiliari, dintre care doi se ocupa "intamplator" cu investitiile speculative imobiliare, studiu care ale carui concluzii au fost anulate de realitate la nici cateva luni de la publicare... studiu care a fost preluat la aproape 3 ani de catre Dan Popa si ale carui concluzii dovedit eronate sint aplicate Bucurestiului...
Nu-mi ramane decat sa citez un comentariu al lui AristotelCostel de pe blogul lui Dan Popa:
Stimate Domnule Hymerion,
A început campania proactivă în cadrul Hotnews în privinţa imobiliarelor româneşti?
Vă mulţumesc,
AC
Nu`mi ramane decat sa salut cordial postul Dvs si sa invit la mai putina incrancenare.
RăspundețiȘtergereIdeea era sa aduc in discutie cele doua argumente. Cel de bun simt, si cel, corect identificat de mine ca fiind surprinzator.
Nu am facut campanie cresterilor de preturi si nic scaderii acestora. Pur si simplu am ridicat la fileu acel argument care mi s`a parut (subliniez iar) si mie surprinzator.
De aici si pana la a sugera oculte presiuni, influente etc, e o cale lunga.
Nu am tangente cu sectorul imobiliar decat prin prisma faptului ca mi`am luat si eu anul trecut un aparament cu doua camere, prin credit. Si l`am luat , e drept, cam scump, da` ma saturasem de chirie. In rest, salutari colegiale, fara grimase.:)
Al Dv...
Acel argument surprinzator s-a dovedit fals chiar din anul publicarii raportului asa ca nu vad sensul titlului articolului: stim de doi ani ca boomul n-a fost de neoprit...
RăspundețiȘtergereE ca si cum te-ai intreba acum : "sa fie oare Nastase de neoprit in cursa prezidentiala din 2004 ? Un studiu al unor analisti politici arata clar asta" cand noi stim bine de 4 ani ca de fapt Nastase a pierdut alegerile prezidentiale...
Cat despre cumpararea apartamentului anul trecut... nu-mi permit sa comentez decizia. Mi se pare totusi o alegere putin surprinzatoare pentru un observator atat de fin al scenei economice romanesti (si mondiale).
Dupa ce pana si Tariceanu a realizat ca nu mai suntem "buricu' pamantului" si nu mai "duduie economia", prin toamna..., la putin timp incepusera diverse persoane, personaje...de prin presa si nu numai sa prevesteasca "reinceperea" cresterii "din martie 2009"..., "din trimestrul III 2009", ba..., de curand, "din 2010 va fi..." jale: "explozie" in imobiliare, ce a fost...mizilic! :)
RăspundețiȘtergereVav de "achizitia" de imobile (si) din 2008, in vremuri de "in sus pe vecie" (ratele, dobanzile lunare...), nu de catre "masa" de romani, neinformati, ci de multi romani instariti, cu carte, mai putin ori mai mult avizati de "imobiliare", presiunea psihica de a nu mai sta cu chirie, pe fondul "cunostintelor care si-au cumparat..." si al trendului, chiar sunt cauze reale.
Si Victor Ciorbea, de exemplu, plateste de "rupe" la vila sa...(ca avocat, castiga, are de unde cotiza bancii, nu e de plans el).
Sunt multi romani ce se confrunta cu probleme legate de platile catre banci pentru credite (ipotecarele, totusi, nu au pondere mare...), restantele sunt in continua crestere.
Dar sunt si lucruri pozitive legate de aparitia crizei si...crizarii multora. In afara disparitiei preturilor aberante ce s-au vehiculat si "umflat", astazi...multi "traiesc", vad si...acum cred (Toma necredinciosu'...): nimic nu e vesnic in "imobiliare", piata imobiliara e ciclica si volatila.
Sunt si castigatori si pierzatori, atat pe piata imobiliara "in sus", cat si pe cea "in jos"...
Trezirea multora se face la noi, actuamente, si pe fondul unor pierderi financiare, mai putin ori mai mult (foarte mult...) consistente; functie de ce anume s-a intreprins de impricinat :) ; inclusiv cumpararea unui apartament care mai e vreo 55.000 EUR si a fost luat cu 120.000 EUR.
Pareri ca "am casa" mea, nu mai stau cu chirie, platesc rate si cu asta basta...(iarasi nu discut "practicile" bancare...), confortul psihic de a fi proprietar, dincolo de stresul de a plati ratele etc, asta...fiecare si le argumenteaza si...
Ar fi de mentionat si faptul ca, de ex, o gars luata cu 65.000 EUR la curs de ~3,3, anterior si..., in raport cu una de 40.000 EUR luata la nivel de curs de 4,3 e...(?!). De asemnea, la conditiile bancare de dinainte de oct 2008, cineva s putut accesa acel credit sa cumpere, sa aiba "casa sa", dar dupa..., nici la pret de 40.000 EUR nu mai poate. Las la o parte lipsa de calcul..., de analiza a riscului, de gandire ca nu "poate creste salariul de doua ori intr-un an" sau "castig la loto" sau "mi se tripleaza profitul la afacere..." etc, ci referirea e pur si simplu la "cifre" si posibilitati, "atunci"/"acum".
De asmenea, sunt si tari unde "imobiliarele" nu (prea) sufera. E diferenta substantiala intre situatia din Canada si cea din State..., de ex.
@R
RăspundețiȘtergereChiar ai putea să pui graficul american în lista cu realizări statistice.
Cred că într-o jumătate de an trecem sub... "desfăşurătoarea...sinusoidalei", cum ar zice Zilişteanu.
Domnu' Dan e de treabă, da' nu prea verifică datele studiilor şi să mor de pricep cum poate să posteze studiile ING de plonjare forţată a leului când are rată în euro.
O fi având ca japonezii, din aceea, cum îi zice... onoare. De fapt, şi studiile ING mi se par dubioase. Şi Chisdeciuc de la ING mi se pare dubios. Şi...
Felicitari pentru articol! Foarte bine documentat si argumentat.
RăspundețiȘtergerePe Hotnews, pe langa preluarea articolului cu "boom-ul imobiliar", mai era unul despre cum se calca in picioare oamenii la targul imobiliar sa cumpere apartamente ...
Poate ca in cazul lui hymerion, lipsa de obiectivitate este justificata de decizia de a-si lua apartament la un pretz nesustenabil si lipsit de fundamente.
Dar cu zecile de milioane de EUR investite de domnul Sima in imobiliare, (detzine o cota importanta la Hotnews) cum ramane?