joi, 12 februarie 2009

Preturile imobiliarelor in Bucuresti, evolutia 1996 - prezent (1)

Acum cateva zile am ajuns din intamplare pe site-ul AnuntulAZ unde am observat in bara de meniu o sectiune foarte interesanta : Arhiva Ziar Am gasit aici arhiva ziarului incepand cu toamna anului 1996. Dupa cateva zile de programat la o rutina care sa citeasca anunturile si sa le introduca intr-o baza de date am reusit sa introduc o parte din anunturi.
Am preluat numai ultima editie din fiecare luna, in total 127 editii. Nu o sa intru prea mult in probleme tehnice, momentan am introdus datele pentru anunturile de vanzare ale apartamentelor cu 2 camere publicate intre datele 31.10.1996 si 28.02.2005(pentru urmatoarele editii sint necesare ceva modificari la cod).
Preturile sint exprimate in dolari (ce era exprimat in lei a fost transformat in dolari la cursul lunii respective, la fel si pentru preturile in euro, care au aparut foarte tarziu, prin 2003).


Pretul mediu si pretul median (in USD)  al apartamentelor cu 2 camere intre 31.10.1996 si 28.02.2005 

25 de comentarii:

  1. Aiureala asta imobiliară s-a datorat lipsei indicilor, referinţei la dolar şi, de prin 2003, la euro, integrarea în UE şi atacul media.

    De la 11 000 Euro in 2002 la 120 000 Euro in 2008 a fost un drum lung, plin de schimbări de orizonturi şi de neprevăzut.

    La momentul ăsta, toţi ştiu că vine prăbuşirea. În 2 ani recuperăm valorile din 2002.

    RăspundeţiȘtergere
  2. @aristotel, in America au indici cat cuprinde si tot au avut frumusete de bula...
    In alta ordine de idei, nu stiu cum sa unesc cele doua parti ale graficulul din moment ce a doua jumatate va avea preturile exprimate in euro, ceva sugestii?
    Transformarea in lei si indexarea cu rata inflatiei nu este o optiune datorita unor mari variatii a cursului de la o luna la alta de-a lungul anilor care fac sa apara niste "galme" din cand in cand pe grafic...

    RăspundeţiȘtergere
  3. @R
    "in America au indici cat cuprinde si tot au avut frumusete de bula"

    depinde ce numesti frumos: daca 50% ti se pare mai frumos decat 700%-1000%, atunci iti dau dreptate

    P.S. bule subunitare (50% in US, Spania, GB, etc) au tot fost de-a lungul istoriei contemporane .. ceea ce s-a intamplat la noi NU poate fi bula .. as denumi-o mai degraba NESIMTIRE imobiliara!

    RăspundeţiȘtergere
  4. @decebal, e discutabila treaba cu procentele, depinde de la ce baza pornesti... ba chiar e mai rau sa ai o crestere cu 100% pornind de la 100.000 $ decat o crestere cu 1000% pornind de la 10.000$, deci tot nesimtire imobiliara as cataloga si ce a fost in USA,UK etc

    RăspundeţiȘtergere
  5. Ce interesanta este partea asta de grafic. Pare a se vedea si un mic bear trap acolo , sau ma insel ?

    RăspundeţiȘtergere
  6. Renderman, lumea ar trebui să-ţi ridice statuie. Când te gândeşti că toate lucrurile astea au stat sub nasul nostru atâta vreme şi nu s-a găsit nimeni să le pună cap la cap. Cât de absurdă ar fi fost imaginea rezultată, şi ce bine ar fi fost ca lumea să aibă o reprezentare grafică a acestui absurd.

    RăspundeţiȘtergere
  7. Renderman, convertesti pentru perioada 2005 - 2008 preturile din euro in dolari folosind ca referinta coeficientul EUR/USD sau pastrezi valorea nominala a preturilor si pui in coada USD in loc de EUR. Ca idee, vanzatorii de apartamente, cand cotatia Euro a intrecut dolarul, au schimbat pretul din x dolari in x euro... asa ca nu cred ca pierzi ceva din rigurozitatea statistica. Trebuie sa ai in vedere ca dolarul s-a devalorizat constant, cam de prin 2005, de cand s-a trecut de la cotarea preturilor in euro, tocmai din acest motiv al maximizari profitului.

    RăspundeţiȘtergere
  8. Nu se poate elimina moneda (leu, euro, dolar) cu totul? Folosindu-se drept referinta salariul mediu pe economie, cel raportat de INS, sau alt parametru legat de puterea de cumparare?

    RăspundeţiȘtergere
  9. Cristi, eu cred ca nu e nici un bear trap, cred ca e vb pur si simplu de facturile de iarna platite in feb/ mar 2005 care ia determinat pe vanzatori mareasca unitatile la vanzare punand presiune pe pret in loc sa astepte o potentiala crestere.... Erau la moda la vremea aceea anuntul "schimb apartament de 3 camere cu 2 camere sau garsoniera" printre pensionari.
    Aceleasi facturi ar putea sa rupa pisica in feb/ mar 2010 cand 'preturili' o sa explodeze ca o mamaliga cum 'previziona' aristotel!

    RăspundeţiȘtergere
  10. @R
    Nu e posibil sa transformi partea asta de grafic in euro (raportat la cursul euro/dolar din intervalul asta) ?

    RăspundeţiȘtergere
  11. R, eu as vedea asa continuarea din 2005 incoace.

    Sugestia mea ar fi urmatoarea:

    Faci 3 grafice in care unul ramane in USD, echivaland preturile in EUR la USD la cursurile oficiale fara sa treci prin ROL.

    Unul in EUR care poate fi echivalat si inainte de 2005 prin convertirea USD in EUR daca nu ma insel EUR era cotat cu USD-ul de prin 1999? (din memorie, informatie neverificata) inainte de a circula efectiv ca mondeda.

    Si pentru expertii dornici de comparatii cu salariul mediu si eventual cu pretul pe metru patrat faci si un pret in ROL ajustat cu rata inflatiei care sa arate dinamica salariului mediu si a preturilor. Aici insa sunt mai multe probleme, mai exact ar trebui salariile medii aferente zonelor urbane de unde sunt calculate preturile, ceea ce pare destul de complicat, plus varfurile de pret datorate variatiilor de curs valutar.

    Cred ca iti sugerez deja cam mult de munca, oricum te apreciem cu totii, esti exact argumentul (grafice:P)care ne lipsea cand spuneam ca preturile sunt incredibil de mari si toti din jur ne contraziceau ca nu, nu, stai sa vezi cat o sa mai cresca!

    Felicitari pentru munca depusa inca o data!

    RăspundeţiȘtergere
  12. Excelent grafic, acum cativa ani cand cautam asa ceva am ramas total surprins ca nu s-a gandit nimeni sa-l faca.

    Cel mai bine cred ca este sa exprimi toate preturile precedente in EUR la cursul din momentul tranzitiei.

    RăspundeţiȘtergere
  13. intra te rog frumos in detalii tehnice.. cum ai realizat parserul? ai pastrat si alte informatii in nbaza de date? cum ar fi zona in care se vinde apartamentul? ce se intampla cu anuturile recurente?

    RăspundeţiȘtergere
  14. Trendul n-a fost numai la noi, ci au fost evolutii asijderea in mai toate tarile ce au aderat la UE din fostul bloc comunist.

    Doar ca la noi a fost maximul de nesimtire si escrocherie...!

    O obs: puterea de cumparare pentru perioada ce-o prezinti (inclusiv la "imobiliare"), intre anii 97-2000 s-a erodat continuu, iar intre 2000-2004 a fost in continua crestere...

    Evident, post-aderare..., a aparut (si) "jungla imobiliara" ...

    RăspundeţiȘtergere
  15. @sergiu, cele 3 grafice pot sa le generez fara probleme, am facut un tabel in care am cursul euro, cursul dolarului si indicele preturilor de consum cu baza luata pentru decembrie 2008. Euro era cotat si inainte de a deveni moneda efectiv, se numea ECU. Nu stiu in ce fel era cotat insa cursul se gaseste in statisticile de la BNR. Cred ca voi face 3 tabele pana la urma. MAi am insa de modificat la parser pentru perioada de dupa 2005, apoi trebuie sa termin parserul pentru pdf-uri (care este aproape gata)

    @hectoraus : parserul este realizat in PHP si preia textul integral al anuntului si il introduce intr-o baza de date acces. Am realizat si un algoritm pentru depistarea pretului din textul anuntului, fie ca este exprimat in lei vechi, dolari sau euro. Poate ajusta pretul in lei cu rata inflatiei, transforma dintr-o moneda in alta.
    Pentru depistarea zonei as putea folosi algoritmul din parserul pentru anuntul.ro insa si acolo am suspendat deocamdata lucrul pentru ca este foarte mult de munca (extrasesem cam 500 cuvinte cheie le grupasem pe sector, zona, cartier) si aveam o rata de detectie a zonei cam de 96% din cate imi aduc aminte. Cand voi mai avea timp (si dispozitie) voi continua ...
    Cam atata ar fi...

    RăspundeţiȘtergere
  16. R, ce limbaj de scripting folosesti ? :)

    RăspundeţiȘtergere
  17. Salut,

    M-am tot gandit la motivul pentru care a aparut acea plafonare in prima jumatate a anului 2004. Unul dintr motive ar fi cursul euro-$:

    http://www.google.com/finance?q=eurusd

    Se poate observa cum euro pierde in fata $ in prima jumatate a anului, si cum castiga spectaculos in cea de a doua jumatate.

    Am mers mai departe si am verificat anunturile, am obtinut graficul asta (in josul paginii):

    http://evolutiapensiilor.blogspot.com/

    Cred ca cel mai bine ar fi daca pe grafic ai exprima preturile atat in $ cat si in euro pentru anul 2003, pentru 2004 nu cred ca este cazul, pe 1 februarie deja doar 1 din 20 de anunturi erau in $.

    Oricum pentru 2004 preturile trebuiesc exprimate in euro.

    RăspundeţiȘtergere
  18. Cateva mici precizari:

    1. Cresterea rapida dintre 2003 si 2004 s-a datorat unor fonduri ultra-speculative, care anticipau anumite schimbari geo-politice.
    2. Stagnarea de la inceputul lui 2004 s-a datorat nesigurantei investitorilor cu privire la intrarea Romaniei in NATO
    3. Cresterea de dupa s-a datorat intrarii in NATO si aparitiei unor fonduri mai conservative, nu doar celor ultra-speculative din 2003.

    4. Who cares? Ne place sa ne uitam la trecut dar ar trebui sa ne uitam la prezent si viitor, care arata mai putin roz, cel putin din perspectiva proprietarilor.

    RăspundeţiȘtergere
  19. Din perspectiva proprietarilor? Nu cred, poate din perspectiva speculatorilor. Cand speculezi trebuie sa fi constient de riscurile implicate. Iar pentru cei care s-au crezut investitori, doar doua cuvinte: ha ha. http://www.youtube.com/watch?v=rX7wtNOkuHo

    Mama nu a stiut niciodata pretul casei in care sta, daca maine ar costa 2 mii de euro nu ar afecta-o cu nimic.

    RăspundeţiȘtergere
  20. @ Hectoraus & Horea Matei:

    ...da, pentru proprietarii care nu au intentionat si nu intentioneaza sa intreprinda nimic vav de situatia lor locativa, nu s-a intamplat nimic (sa zicem, nici macar de-ar valoara doar 2.000 EUR, cum zici).
    Stau in aceeasi locuinta, e ok; piata imobiliara pentru ei (dar si ei pentru piata imobiliara) nu exista.

    Ideea e ca pentru cei care au avut nevoie si/sau au...sau vor avea nevoie a se muta (vinde/cumpara), preturile tranzactionarii in imobiliare sunt de importanta capitala.

    Doua situatii: cineva a vandut ;a inceputul lui 2008 cu 110.000 EUR un ap de 2 camere...si ai stat cu ei la tescherea, intr-o "idee" auzita/citita...ca (si) in imobiliare "nimic nu-i vesnic"; cu atat mai mult "doar in sus", vav de pret.
    Azi, a cumparat o casa langa Bucuresti, absolut OK, la cheie, iar diferenta...mai poate sa-si ia un alt apartament identic cu cel care l-a vandut acum un an.

    Altcineva, a cumparat cu 110.000 EUR, pe ideea ca "va fi 150.000 EUR la anu'...". Cat valoreaza azi..., ce sa...

    Conteaza si daca ai cumparat pentru uz strict personal, sa "ramai" cu proprietatea imobiliara achizitionata. Tot proprietatea aia o ai, dar...

    Morala? Nu exista morala in imobiliare.

    Actiunile speculative au fost si vor fi, si pe trend crescator, dar sunt si pe zona preturilor mult schimbate din ultimul timp, dupa incheierea cresterii ultra-speculative din ultimii ani...
    Sunt in piata destui cu banii cash care cumpara..., azi (de la cei cu foarte multi bani la cei cu mai putini..., dar nu putini...), au de unde alege, inchiriaza actualmente ce cumpara pe ideea ce o presupun ei ca peste "1... X ani"...

    Apetenta la risc este si va un factor important in participarea efectiva la piata (nu numai) imobiliara. Analiza riscului, a..., asta e altceva, nu e chiar la indemana oricui.
    Dar chiar si asa..., pierderea / castigul nu ti-l poate previziona nimeni. S-au facut, de exemplu, profit enorm la bursa intr-un an..., iar apoi...prabusire, chiar si la noi.

    C-asa-i in capitalism: "pierzi, castigi, negustor te numesti". Din pacate, foarte multi participanti (si) la piata imobiliara de la noi au "calitatea" asta doar luate "de val..." (cazuistica a ajuns, actualmente, clara pentru majoritatea..., desi semnale etc unii/altii au tras, de mult...), fara a avea nicio analiza, gandire chiar...asuprea perspectivei proprii (si nu numai), asupra riscului.

    RăspundeţiȘtergere
  21. Excelent! Exact la chestia asta ma gandeam si eu (tot via Anuntul.ro). Dar cand mi'am dat seama ce munca de chinez batran este, am zis ca e mai bine sa las alti economisti sa o faca :)

    Felicitari! Good work, mate :)

    Speaking on the suject: am intuit bine palierul 2004. Saltul de la aprox. 10 mii, brusc la 30 mii, pe urma un palier. Cred ca acolo e inceputul calibrarii / convergentei cu adevarul pietei. Vezi tu, noi am facut iuresul asta in 5 ani. In Spania s'a intamplat in 20 de ani. De aici si panta mult mai abrupta. Ardere de etape, nu?

    RăspundeţiȘtergere
  22. Aprox bine= fratilor dar mai aveti in vedere aspectele =
    1. In acea perioada am avut loc - 2 schimbari monetare//schimbari ale banilor= in 1996/toti banii si 1998//toti iar a 3 a - in 1999- partiala= numai citeva hirtii//va spun ce i-mi mai amintesc. in afara acesteia//ultima din 01.07.2005.
    -2.Altii - chiar daca stiu cite ceva- aplica principiul avocatilot//distractia costa = adica = nu invat pe nimeni pe degeaba
    -3.Mai sint citeva elemente cheie,,pe care le voi scrie mai tirziu//un fel de secrete ale meseriei,,mai intii sa vad cu cine stau de vorba
    Eu nu sint de meserie sint ca si dvs = simplu cetatean = dar va pot spune pt ca = AM CUMPARAT SI IN 1993 SI IN 1995,,SI IN 2000,,,ba mai mult//in 2000 m-a usturat - ambitia - DE A CONSTRUI= am construit,,m-a usturat = am dat cit nu face( si trebuia sa cumpar spre - revinzare si sa construiesc in 2003 - 2004)),,,deci am dat cit nu face - DAR AM CONSTRUIT - PT MINE,FAMILIE,,SPRE A NU FI VINDUTA - MINIM INCA UNA SUTA ANI//fiind si in centrul orasului= casa,,curtea,,garaj,parcare strada,,deschidere la strada,,,plus toate facilitatile in zona = policlinici,agentii fiscale, avocati,,notari,scoli licee,,,, inclusiv centre universitare,tribunal,judecatorii etc - toate - mergind pe jos un maxim zece minute,poftim prin absurd - douasprezece minute pe jos= un dus

    RăspundeţiȘtergere
  23. Interesant, iti multumesc, cautam de mult un istoric al preturilor de imobiliare, si in cele din urma am gasit.

    RăspundeţiȘtergere